土地估价报告常见错误133例

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1、第一部分总述1．只写了“第一部分”未在后面写“总述”2．估价项目名称不明确3．估价目的中，未说明估价的应用方向4．估价目的中，对土地权利的说明不明确5．估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即股价规程6．估价依据中，引用的法规名称不正确7．估价依据中，应包括土地估价规程等，不应当把过时的旧文件作为报告规范8．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明9估价依据中，“省关于土地管理的法律法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律法规是那些10．无估价对象的描述11．地价定义不清楚。未明确宗地设定用途、设施、年期、

2、权利、土地开发程度等内容12．地价定义中，未说明是什么权利的土地价格13．估价期日非具体时点“无日”14．估价日期中，未注明估价的截止日期15．使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准16．土地估价技术报告的使用应该是提供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用，而不是上级主管不明使用17．缺少土地估价事签字栏18．估价结果中，缺少楼面地价；无单位地价和大写（无汇率，币种不统一）19．缺少估价结果一览表20．需要特殊说明的事项，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条

3、件等事项的说明21．需要特殊说明的事项中，未办理出让手续就入股，不合规定22．报告有效期错误，应为半年23．非土地估价师签名24．估价师签名栏中无估价师资格证书号25．出具报告的时间离估价基期太长第二部分估价对象描述及地价影响因素26．估价对象描述中，待估宗地的项目描述错误。如：容积率数值错误27．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别描述28、土地级别与土地等同29、土地权利状况中，缺少他项权力状况的描述30．建筑物状况描述不详31、地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述（或描述不全）32．土地登记状况中，证书

4、名称错，应为国有土地使用证33．登记审批机关应为当地政府，而非土地部门34．登记状况中无四至、登记等35．区域因素和个别因素混淆（属于区域因素的列入到个别因素内）36．区域因素分析错为环境因素分析37．个别因素中描述不全，未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途第三部分土地估价38．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相连的估价方法39．未说明估价方法选择的依据（1）成本逼近法40．成本逼近法计算公式错误；如漏土地增值收益41．计算土地取得费等，不能以项目实际发生费用为依据42．土地平整费不应计入土地取得费43．土

5、地开发费无取费依据44．税费不应包括新增建设用地有偿使用费45．成本逼近法中，投资利息计算错误，土地开发期的计息期应该取一半46．开发利润不能计算利息47、利息率的确定无依据48．计息期错，投资利息计算时，以整个开发期为基数，开发期要乘1/2；如果开发费一半作基数，计息期为整个开发期；如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标注计算的，这部分开发费的计息期也是整个开发期49．投资利润计算错误。投资利息不应当计算利润50．利润率的确定无依据51．未计算出土地增值收益52．未计算土地税费53．计算增值收益时，应为成本价

6、格乘以一定的增值收益率。其中，成本价格应包括投资利息54．增值收益率打印错误55．土地使用年期未修正，造成计算结果是无限年期的价格56．当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不用进行年期修正57．当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时。土地增值收益与成本价格一道进行年期修正58．当待估宗地是出让土地时，应进行剩余年期的修正59．如进行成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊60．宗地内的开

7、发和建设状况也应进行适当的修正（2）基准地价系数修正法61．未明确基准地价的内涵（如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等）62．容积率对应的容积率修正系数选择错误63．划拨土地的使用年期和基准地价年限一致，无需修正，但结果却修正了64．期日修正系数错误。未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况65．计算结果有误（3）收益还原法66．租金与价格概念混淆，采用市场法确定客观租金时，“比准价格”应为“比准租金”67．收益没有采用客观收益68．采用企业经营收益计算年总收益时，企业的财务报表数值应当调整为正常经营

8、管理水平下的客观收益69．未说明客观租金计算方法选择的依据70．租金收入除了租金收入外，还应当把押金的利息收益计入71．未扣除房屋收益72．房屋折旧计算错误；如年限错误，不应扣残值73．折旧中耐用年限不能直接用房屋的一使用年限74．房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时，按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值75．出租总费用中漏计税费项目7