物权法案例的分析

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1、物权法作业：抵押人出卖抵押物纠纷案姓名：吴健班级：法学1003学号：20031003309抵押人出卖抵押物纠纷案【案例介绍】原告：海南某国信租赁（联合）有限公司被告：海南某物业公司第三人：海口市某典当行1992年6月26日，海南某工贸公司（后更名为海南某物业公司）、海南某房地产有限公司（后更名为海南某房地产有限公司）与海南某国信租赁（联合）有限公司签订《房屋购销合同书》，约定将“泉水山庄”共28幢别墅预售给租赁公司。租赁公司向物业公司支付了全部购房款。1994年11月2日，物业公司与第三人某典当行签订《房屋抵押贷款合同》，

2、约定物业公司以“泉水山庄”10幢别墅作抵押向某典当行借款600万元，合同还约定抵押物在抵押前保证没有出租、出售、转让等处置，保证产权明确。并与当天对10幢别墅办理了房屋抵押他项权证。所抵押的10幢别墅中得6幢别墅即为租赁公司与业务公司1992年6月26日签订《房屋购销合同书》所购买的财产。其后，物业公司逾期未能偿还借款，某典当行申请强制执行。此时，租赁公司与物业公司就该被抵押的房产发生纠纷，提起诉讼。【判决意见】一审法院审判：9法院认定：租赁公司与物业公司签订的《房屋购销合同书》，双方意思表示真实，内容合法。因此，应认定该

3、《房屋购销合同书》有效。某典当行与物业公司签订《房屋抵押贷款合同》时，不具备抵押贷款的主体资格。同时物业公司隐瞒用于抵押的房屋已预售且交付租赁公司使用近两年的事实，采取欺诈手段与某典当行签订《房屋抵押贷款合同》，违反了诚实信用原则，严重损害了租赁公司的权益。故应认定该《房屋抵押贷款合同》无效。某典当行主张对抵押财产应享有优先受偿权，理由不成立，不予支持。据此判决：一、租赁公司与物业公司、房地产公司与1992年6月26日签订的《房屋购销合同书》有效，物业公司应在判决生效后1个月内将“泉水山庄”A1、B1、B1、C2等9幢别墅

4、产权过户到租赁公司名下；二、物业公司与某典当行与1994年11月2日签订的《房屋抵押贷款合同》无效；三、驳回租赁公司的其他诉讼请求。案件受理费330130元和保全费18000元由物业公司负担。宣判后，第三人某典当行不服，提起上诉。二审法院审判：9经审理查明，一审法院所基于的案情经庭审质证，基本属实。本院认为：租赁公司与物业公司签订的《房屋购销合同书》，双方意思表示真实，内容合法，物业公司在诉讼前已取得了预售房屋的所有权证。租赁公司依约向物业公司支付了全部购房款，物业公司也已交付25幢别墅给租赁公司管理使用。因此，原判认定该

5、合同有效正确。物业公司隐瞒已将房屋预售且已交付租赁公司使用的事实，将以预售给租赁公司的6幢别墅抵押给某典当行，违反了诚实信用的原则，构成欺诈，侵犯了租赁公司的合法权益，应认定物业公司与某典当行签订的《房屋抵押贷款合同》中已预售给租赁公司的6幢别墅的抵押部分无效。某典当行主张房屋抵押有效，其应当对讼争的6幢别墅享有优先受偿权，理由不成立，本院不予支持。但原审判决的贷款部分，不属于本案的审理范围，应当予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（2）项和第130条之规定，判决如下：一、撤销海南省海南中级人民法院

6、（2000）海南民初字第39号民事判决书；二、海南某国信租赁（联合）有限公司与海南某物业公司、海南某房地产有限公司于1992年6月26日签订的《房屋购销合同书》有效。海南耨业务公司影子阿本判决生效后1个月内将“泉水山庄”B1、B2、E1、E2、E3、E4等6幢别墅产权过户到租赁公司名下。过户的税费按国家有关规定负担；三、海南某业务公司与海口某典当行于1994年11月2日签订的《房屋抵押贷款合同》中关于房屋抵押部分无效。9一审案件受理费和保全费按一审判决执行。二审案件受理费22010元由上诉人海口市某典当行负担。【本案争点】

7、第一种观点认为:原被告订立的《房屋购销合同书》合法有效，物业公司应当将未过户的别墅产权移转到租赁公司名下。物业公司隐瞒用于抵押的房屋已预售且交付租赁公司使用近两年的事实，采取欺诈手段与某典当行签订《房屋抵押贷款合同》，严重损害了原告的合法权益，该合同无效。第二种观点认为：物业公司与租赁公司所签订的《房屋购销合同书》由于没有办理预售登记以及产权过户手续，双方所形成的仅仅是依据买卖合同成立的债权债务关系，租赁公司对讼争的房屋并不具有所有权，所以不能对抗抵押权人。某典当行于物业公司订立的《房屋抵押贷款合同》是双方的真实意思表示，

8、合法有效且已办理抵押登记，物业公司与某典当行之间形成一种担保物权，某典当行应当对讼争的房屋优先受偿。【学理分析】本案中，被告先与原告订立了买卖合同，但未过户登记，而后又与第三人订立抵押合同，遂发生所有权与抵押权的冲突。法院认为，抵押权设定在后，该抵押合同无效，值得商榷。针对登记的公信力与抵押权设定的关系