房地产市场调控：完全市场化反思与重新定位

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1、房地产市场调控：完全市场化反思与重新定位现阶段造成我国房地产价格上涨有多种原因，但最根本或最深层的原因，是对房地产市场管理的定位问题。从经济学基本原理看，房地产并不是一个完全竞争的市场，作为土地资源稀缺的我国更是如此。但是从1998年放开房地产市场以来，对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理，还是按政府参与的有限竞争市场来管理，并没有从理论和指导思想上予以明确。在对房地产市场管理和政策的设计上，存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷入被动的局面。一、我国

2、房地产市场是一个有限竞争的市场由于房地产市场是基干土地资源的市场，由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。有限竞争的房地产市场有以下三大特征：第一，土地资源的不可再生性，决定了房地产市场是最容易形成泡沬的市场。这一特征决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时，诱发投机出现，房地产投机形成对资金的强大需求，投机资金的大量注入形成房地产泡沬。房地产泡沬一旦破裂，由此连带引发金融危机，最终导致整个经济

3、危机。房地产陷入泡沫的机理是：房地产供不应求一价格上涨一城镇可开发土地资源减少一价格轮番上涨一投机需求膨胀一房地产价格在炒作中攀升一形成房地产泡沫一资金供应链断裂一泡沫破裂一经济危机。这不仅仅是理论上的逻辑推进，无论是最早进入市场经济的西方发达国家还是后进入市场经济的发展中国家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地产市场泡沫的危害。而且房地产“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害。房地产投资热往往发生在经济高速增长、形成大量社会财富剩余的时期。1987年和1988年，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后

4、快速回升，处于高速发展和繁荣时期，企业和居民手中有大量的剩余资金。日本与美国的贸易出现了大量顺差，在美国的压力下，1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，以致土地价格高出美国3倍有余。进入20世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。20世纪90年代末，当日本尚未从房地产泡沫造成的经济损失中走出，被誉为创造了东亚奇迹的泰国、印尼和马来西亚等国家，从20世纪80到90年代获得了经济的高

5、速增长后，步日本的后尘也同样陷入了房地产泡沫的灾难中。20世纪80年代，泰国为了发展外向型经济，在未形成完善的有效金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大量进入其房地产市场。到1996年，该国房地产的外商直接投资达亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1/3。泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%,由此而使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。1997年，东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沬彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。尽管西方发达国家有完善的金

6、融体系，土地资源不像东亚国家如此稀缺，但在一定时间内具有可开发价值的土地总是有限的。所以在西方国家工业化发展的近百年中也同样不断遭受到了房地产泡沫之患。20世纪30年代发生在西方世界的经济大危机，就是由发生于美国东南端的佛罗里达州的房地产泡沫引起的。1923—1926年间，佛罗里达州的地价最高涨幅达到5倍。1926年，随着佛罗里达州的房地产泡沬的破灭，许多企业家、银行家破产，这场泡沫不久激化了美国的经济危机，引发华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。英国自1950年以来己出现过3次房地产泡

7、沬，1970—1975年，1974年第四季度房地产泡沫破裂；1977—1981年，1980年第四季度房地产泡沫破裂；1988—1990年，1989年第四季度房地产泡沫破裂。进入21世纪以来，随着高科技产业快速增长期结束和高科技股行情下跌，在高科技领域集聚的资本和游资开始向房地产流动，由此导致了西方国家房地产价格的快速上升。进入21世纪以来，澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙和英国等房地产价格增长超过了50%,形成了房地产资产的“泡沫”。第二，房地产在空间上的非流动性，决定了房地产市场无法通过土地要素的流动来解决供

8、求均衡。房地产市场所依托的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。土地要素不能像其他资源和商品可以跨国界流动。石油、矿产资源等产品也属于不可再生的资源，但它们都可以通过跨国界流动来调节市场供需。粮食也像房地产一样属于依托土地资源的产品，但粮食本身也可以流动，唯独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决土地资源分布不均问题。一国土地稀缺时，无法通过进口土地来解决这种稀缺。虽然土地不能进行国际间流动，但