房产企业加强现场成本控制的途径及方法

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1、房产企业加强现场成本控制的途径及方法住宅开发建设从设计、功能、材料使用，到质量和人性化等方面要求越来越高。通过对工程造价影响比较大的设计、招投标、施工、竣工结算等阶段的工程造价控制谈几点意见，供大家讨论。关键词：房产企业；现场管理；成本控制　　随着商品房暴利时代的逐渐终结，房地产开发商的成本意识也逐渐加强，如何降低开发过程的成本投入是关系到企业生存的课题，也是必须加以解决的问题。目前很多公司也在陆续出台一系列的降低工程造价的措施，从概念定位到商业促销、从设计方案到施工管理，都是成为降低开发成本的着手点，

2、在此着重就项目开发过程中降低成本的措施进行阐述。1设计阶段的成本控制　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价20%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此，必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。1.1推行设计招标，择优选择设计

3、单位　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体与配套的外立面、装修、绿化等方案放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上创新，在降低工程成本上下功夫。1.2开展限额设计，有效控制成本　　积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，各专业在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融设计和经济为一体。严格控制设计

4、变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程成本管制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。　　当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。由于设计频繁变更，给工程成本控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（成本、三材消耗指标等），对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，并建立奖惩考核激励机制，最终达到消除只画图、不算帐的陋习，变“画了算”为“算了画”。让设计人员利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。1.3采用合同措

5、施，有效控制成本　　针对目前设计人员经济观念淡薄的状况，笔者认为可在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。1.4设计功能要因地制宜，并简单易行现在很流行人性化设计，但很多设计师运行缺乏经验和生活常识，为做到功能与效果的完美统一，常常设计一些不合理的方案，甚至不适宜当地习惯的方案，造成施工难度大，工期长或最终无法使用的

6、情况，如空调室内机位设计成立方体，其中五面为墙，一面为百叶，造成主机散热不好，容易死机，给用户带来了很多麻烦；又如入户花园，原本是为营造绿色人居环境的，但由于冬天绿色植物无法存活，很多业主都不得不将这一区域封闭挪做他用。而在主体施工时这些功能都增加了成本和工期，而效果基本都未实现，造成了巨大的浪费。2招标投标阶段的成本控制2.1项目招标过程中的成本控制　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招

7、标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点。　　（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。　　（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标

8、准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。　　（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。2.2主要材料的集中采购工作　　对于施工过程中的主要材料如钢材、混凝土、空调设备、电梯设备、铝门窗及装