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时间:2018-11-08
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1、地产企业纳税筹划浅议地产企业作为纳税人,除了有依法纳税的义务外,还有主动运用纳税筹划的方法在法律的框架内进行节税,减少税负的权利。房地产企业纳税筹划的方式方法和筹划技术具有多样性。提高房地产企业管理水平,掌握最新财税政策,使企业建立、健全高效的税收管理制度,使企业的利益最大化。关键词:房地产业;纳税筹划;方法 一、引言 在房地产市场日趋理性化的今天,财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。纳税管理作为房地产企业财务管理的重要部分,直接影响到其经营利润,合理避税显得愈加重要。 二、房地产企业纳税筹划的意义简述 (一)是企业加强财务管理的标志之一 短期内,企业进行纳
2、税筹划的目的是通过对经营活动的安排,减少交税,节约成本支出,以提高企业的经济效益;从长期来看,企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中,使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此,无论从长期还是从短期来看,企业进行纳税筹划都是很有意义的。减轻税收负担和实现税收零风险,很显然,高质量的纳税筹划是企业财务管理水平的重要标志。 (二)是市场经济发展的标志之一 在企业的自主经营和自负盈亏过程中,税负实际上是企业既得利益的流失。这就启发和刺激了房地产企业作为纳税人在法律允许的范围内,充分运用各种税收政策的同时,达到使自己税负最轻的目的。市场经济的发展还同时伴随大量外资的涌入,跨国、涉外企
3、业的增加引发了大量国际税收管辖和冲突的问题。各国税法制度、规则的差异和运用这些法律法规的利弊,也是刺激各企业纳税筹划的需求,从而促进了纳税筹划活动的发展。 (三)是企业减少或延缓经济资源流出的手段之一 如前所述,企业税负是企业经济资源的重要流出项目,是企业的成本支出项目。纳税筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的税负率。目前,房地产业既是我国的国民经济重要行业,也是国家重点调控的行业之一,因此,税种众多。当前地产企业应负的税种主要有:企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税、车船使用税、教育费附加等。除了以上各种税收外,房地产企业还要承担大量的费用
4、,以土地为例,这其中需要产生的费用便包括土地出让金、挂牌出让服务费、土地使用税、征地管理费等近十项费用。税费负担一般要占到商品房成本的30~40%,通过纳税筹划,实现税负的减轻,是地产企业降低成本的重要手段之一。 三、房地产企业纳税筹划的思路探讨 (一)合理、充分运用税收优惠政策 我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业税、房产税和土地增值等3个方面的税,这些优惠政策在相关税收法规中均以列示的方式体现。事实上,由于我国税收法规体系庞杂、表现形式以法律、通知、批复等等形式体现,如果企业对于这些相关的规定不清楚,往往多交了税,因此,笔者认为这应该作为企业纳税筹划的首要任务。如:对于企业
5、以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为不征营业税;又如:房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋,房屋的产权并没有发生直接的转移,也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件,才可以充分利用这项优惠政策。 (二)临界点法策划方案 1.税率、应税所得额“临界点”。《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行4级超率累进税率。该条例还特别规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20%的免缴土地增值税。在这里,20%就是“临界点”,同样,增值额达到扣除项
6、目金额50%以上,其适应税率就会从30%变成40%,增值额达到扣除项目金额100%~200%,其适应税率就会从40%变成50%,这里的50%和100%也是“临界点”。比如一家房地产开发企业有可供销售的5000平方米同档次的商品房两栋:甲房每平方米售价是2000元,转让收入是1000万元,它的扣除项目金额为835万元,增值额是165万元。乙房每平方米售价是1070元,转让收入是1070万元,它的扣除项目金额是838万元,增值额是232万元。我们可以计算出甲房的增值率是19.76%,按照税法规定,甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%,不缴土地增值税,企业获得的利润为165万元。乙房的增值率是27
7、.68%,要缴纳土地增值税69.6万元,企业获得利润是162.4万元。从上面的例子可以看出,甲房售价要比乙房售价每平方米低70元,而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠,所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。由于价格上的优势,甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销售方式进行销售。 2.人员“临界点”。经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发了《关于促进残疾人就业税收优惠
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