空调系统在高层写字楼物业中应用现状及研究

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1、空调系统在高层写字楼物业中应用现状及研究摘要：近年来，随着国民经济的发展，土地供应日益紧张，高层写字楼已经成为现代化办公楼发展的一种趋势。在对空调系统的选择和使用上，如何利用好建筑空间，保持建筑立面造型，合理节约能源，降低建设成本对空调系统运用的方案有着重要的意义。本文的目的主要在于介绍笔者近年来对于重庆地区高层写字楼空调领域中的一些有关方案的选择、运行管理模式，并结合空调工程设计节能规范，浅谈个人的认识和见解。关键词：空调系统高层写字楼现状分析空调系统的运用是高层写字楼正常运行、提升价值和发挥效益的有力保障。至空调技术在高层建筑中得以广泛运用以来，空调系统经历了多次技术革新，从

2、送风方式来看，有集中式、半集中式和分散式三种净化空调系统。从冷却方式上看，有水冷式和风冷式空调系统。但在实际运用中，面对不同的写字楼类型，有不同的空调系统与至匹配。以下就空调系统在高层写字楼中运用实际，以及管理现状和存在问题，提出了相应的解决办法。一、空调系统在高层写字楼物业中运用的现状一般高层写字楼在建筑和使用功能上不同于宾馆、酒楼、体育场馆，高层写字楼的一大特点就是空间大、分区多、面积大、内装修讲究、隔间的分隔要求能灵活多变。对于这类建筑，传统的空调系统有中央水冷机组或分散式的空调机对于产权较为单一的写字楼，通常采用中央水冷机组制冷，空调系统一般由冷却塔系统、主机系统、风机盘

3、管系统、冷却水泵系统、冷冻水泵系统构成。这样的制冷模式运用得较为成熟，能够按需要对制冷温度、风量大小进行控制。但对建筑物设备间面积的要求和能耗往往较高。对于产权较为分散的写字楼，常用的制冷方式有分散式的空调机群或多联机组。这样的制冷方式把制冷空间化整为零，便于操控，但在建筑物美观和统一，以及物业档次上显得不足。二、空调系统在高层写字楼物业实际运用中存在的问题（一）在实际的写字楼经营中，物业的业态都是经常发生变化的，由于目前房地产行业的特点，写字楼物业的经营往往是部分出售，部分由原建设单位自主经营。这样一来，写字楼内房间的调整、分割和整合便经常的发生。使用人对空调温度、风量、开启时

4、间等要求众口难调，所以在空调系统的运用上，以往单一的中央水冷机组或分散式的空调机群不再适用发展。（二）不论哪种制冷方式都存在各自的弊端。例如中央水冷机组往往能耗较大，如周末或节假日个别写字间需要使用，运行一台空调机组是很不经济的。再加上水冷机组需做水处理、泵保养、冷却塔和膨胀水箱又需占用物业使用面积、冷冻水/冷却水系统运行时都需要补水，成本是相当高的。而传统家用的窗机、柜机、挂机配置在高层写字楼里又会降低写字楼档次及品质，外机放置在墙外极不美观。除此之外其他的风冷机组也存在类似的问题，例如风冷制冷机组的初投资较高，单位制冷量的耗电量也略高于水冷机组。（三）在能耗费用的结算方式上，

5、集中式或半集中式的空调都存在公摊问题。而对产权和租赁单位较为分散或写字间使用时间不均衡的写字楼而言，空调费用的公摊很难做到公平，导致许多矛盾。三、空调系统的科学选择及改进措施（一）对于高层写字楼而言，在空调的冷凝方式选择上，笔者从运行成本的角度列出以下公式供参考：1、风冷式机组年耗电费用=（压缩机耗电量+风机耗电量）X运行时间/年X电价；2、水冷式机组年水费=（总循环水X换水次数+补水量X总循环水量X运行时间/年）X水价；水冷式机组年耗电费用=（压缩机耗电量+冷却塔风扇耗电量+冷却水栗耗电量）X运行时间/年X电价；冷却塔维修费用。由此可见，风冷式机组的运行费用明显低于水冷式机组。

6、而且能耗费用便于分摊，即便周末写字楼内只有一间写字间在使用，其空调的运行也不会受到影响。各写字间作为制冷单元均可灵活拆分、组合，符合写字楼经营的要求。（二）针对写字楼经营特点的实际情况，在重庆很多高端的写字楼采用的空调系统方案为风冷式模块机组或变频多联机系统或二者的组合。风冷式模块机组作为冷热兼用型的一体化设备，机组省略了冷却塔、水泵、锅炉及相应管道系统等许多辅件，系统结构简单，安装空间小，维护管理方便且节约能源，适用灵活广泛。主机与风机盘管、空调箱等末端装置所组成的集中式、半集中式中央空调系统具有布置灵活、控制方式多样等特点。目前约克，开利，麦克维尔，美的，格力等空调企业将此类

7、空调系统作为重点推广。变频多联机系统则有着运行费用低，管路尺寸小，设备体积小，占用空间较少的特点。在操作上运转灵活、控制自由，系统可方便地与机电设备监控系统等相连，实现统一监控。同时室外机外型美观，运转噪声低，故障率低，无需膨胀水箱、水泵等设备，室外机组无需专职运行维护人员，可节省运营成本。四、其他总之，高层写字楼的空调系统是一项不断发展的系统工程，根据写字楼经营的特点和建筑物的实际情况选择合理的空调系统才是最佳的方案，这些办法和措施具有一定借鉴和推广价值，对提高空调运行质量，达