房地产市场调研的目的和技巧

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1、房地产市场调研的目的和技巧　　在当前的市场经济条件下，企业的运营环境在不断发生变化，这些变化既带给企业发展的机遇，也带给企业巨大的挑战。房地产行业作为资金密集型的行业，项目运作资金动辄上亿元，详尽的房地产市场调研为房地产企业决策层提供了各种资料、信息，使其充分了解市场情况，把握住机会，规避风险，做出正确的决策。　　市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。整个房地产市场调研工作包含了诸多内容，本文鉴于篇幅有限，不对市场调研的具体内容

2、、程序等进行分析，拟探讨如何做好这项工作，与同行们交流些市场调研中的技巧和经验。　　一、明确调研目的，做好准备工作　　房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，由于所处的阶段不同，调研目的也不一样，在市场调研过程中的侧重点也不同，如果在调研过程中胡子眉毛一把抓，想要做到面面俱到的话，最后的结果往往不尽如人意。因此，在正式进行市场调研前，明确调研目的，做好准备工作是非常关键的一步。　　怎样明确调研目的呢？这需要安排工作的领导把自己的意图明确的、简明的传达给实际操作者，即决策层想要通过市场调研知道什么？要解决什

3、么问题？比如说，如果公司准备拿地，但是不知道是否具有投资的价值，那么可以明确告诉操作者，需要为这个地块做投资可行性研究，这样市场调研的目的也就明确，具体工作内容也就清晰了。在现实工作中，一般的领导往往喜欢说，安排人去现场看一下，这种模糊的语言会让操作者无所适从，可以看的东西有很多，而市场调研是针对性很强的工作，无的岂能放矢？　　在明确了调研目的后，充分的准备工作也是必须的。由于房地产市场调研的特殊性，往往需要去一个陌生的城市进行调研，而且调研时间有限，这时候就需要前期的准备工作来保障工作的质量。在前期准备工作中，需要拟定调研的

4、计划，计划一般包括了确定调研的目的、调研人员安排、调研的时间安排、调研方式的选择、调研表格的设计、调研经费的预估、调研问卷设计、收集目标城市或区域的基本情况、收集项目周边同类型或者竞争项目的资料、调研进度的安排等等。尤其对目标城市或区域的基本情况和项目周边同类型项目和竞争项目资料的收集工作应比较全面，做到出发前已经心里有数，调研是去验证和查缺补漏，这样在实际调研中比较能够随机应变的采取不同的调研方式，针对性的得到需要的情报。如果对项目一无所知，盲目的进入售楼处，问销售员的都是些如建筑面积、容积率、绿化率等等本来可以预先查到的资

5、料，既浪费时间，也可能引起销售员的反感或防备，后面要问你关心的核心问题时，就可能遭到拒绝或者得到虚假信息。　　良好的开始就成功了一半，前期的准备工作并不是浪费时间。因此领导在安排工作的时候应考虑到预留前期准备工作的时间，尽量避免突发性工作的安排。　　二、商业市场调研需要把握的重点和技巧　　商业项目的调研大致的程序跟住宅差不多，但是具体内容有变化。一般在市场调研前也是应该明确工作目的，组织工作团队的分工、收集资料、准备考察路线、进行时间安排等工作，由于近期公司接到的商业地产定位策划的项目比较多，这里探讨下商业项目房地产市场调研的

6、重点和技巧。　　商业地产的定位策划，最常见的房地产市场调研是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。　　市场调研有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实地考察主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节

7、点。　　商业市场调研要反映以下内容：　　（1）商圈范围，业态业种构成及大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、品牌，重点商户经营概貌；　　（2）商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；　　（3）客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；　　（4）路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，

8、主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；　　（5）商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；　　（6）商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、