天津领世郡项目可行性报告（doc13）

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1、天津领世郡项目可行性报告目录一、领世郡简介2二、项目分期方案6三、项目成本利润测算73.1领世郡项目主要经济技术指标73.2主要配套公建项0—览表83.3成本估算表9四、天津独栋住宅市场分析134.1天津独栋住宅市场的特征134.2天津独立独栋住宅市场的发展机会154.3周边项0比较174.4资金冋笼形势分析17五、项目的SWOT分析185.1项目的优势(Superiority)185.2项目的劣势(Weakness)195.3项0面临的威胁(风险)(Threat)195.4项0的机会点----(针对竞争项目的对策)(Opportunity)19六、风险分析和规避措施1

2、96.1政策风险206.2财务风险206.3经营性风险206.4市场风险206.5建设和配套工程工期风险的规避21一、领世郡简介领世郡(暂命名)项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团丙部。地块东邻微山路，两依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项FI紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设屮的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地

3、块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项0依傍我市0前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。领世郡总占地为5348亩，其屮：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shoppingmall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务

4、交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPP

5、INGMALL占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。项目总体规划图的规划说明领世郡拟建设项目构成1、运动主题公园1800亩运动主题公园2、高尔夫练习场450亩34打位练习场3、SHOPPINGMALL311.5亩4、泰达国际学校天津分校108亩5、规划名校81亩6、规划市政主干道7、小镇中心72.9亩8、小镇副中心22.5亩9、组团分会所共6个10、居住区用地2598亩（含小镇中心、副中心、会所区）阁纸简要说明：道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内

6、道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。二、项目分期方案二、项目分期方案领世郡项目住宅部分共2598亩，分为5期，领世郡分期方案a由北向南，逐步推进；b根据市场每年消化容量，每期大约500亩；c产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；d结合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期数地块号面积（亩）面积（万平方米）一期1

7、…-6475.131.7二期9----15517.734.5三期16—18,20—22445.229.7四期23-—30539.936.0五期31-—33417.527.8合计2395.4159.7小镇中心7…-8177.311.8小镇副中心1936.82.5现状国际学校3587.55.8规划学校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8备注面积数值为毛地面积，含道路中线。三、项目成本利润测算人均面积（平方米/人）3.1领世郡项目主要经济技术指标项目计量单位数值所占比重（％）居住区规划总用地ha206.50--①住