基于房价过度波动的系统性金融风险防范

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1、基于房价过度波动的系统性金融风险防范［提要］本文首先分析全国及几大城市房价变动趋势，分析我国房价过度波动的原因，最后从政府调控、土地管理、信贷风险、住房保障等方面提出防范系统性金融风险的建议。关键词：房价过度波动；系统性金融风险；风险防范基金项目：河南省教育厅2015年度人文社会科学研宄项目：“基于房地产价格波动的系统性金融风险防范研宄”(2015-QN-227)中图分类号：F83文献标识码：A收录日期：2016年丨1月1日一、研究背景2013年5月24日中国人民银行发布的《2013年中国金融稳定报告》称，建立存款保险制度的各方面条件已经具备，内部已达成共识，可择机

2、出台并组织实施。通俗理解就是，国家不再为储户在商业银行的存款兜底，允许银行破产倒闭，一旦有银行破产，储户的存款将由存款保险机构赔偿，但赔偿有一定限额。“一石激起千层浪”。这一报告的发布，意味着银行在进行经营时不能只是肆无忌惮地追求利益而不承担风险，不再是“大而不能倒”。这就更加刺激了原本由于房价波动所导致的系统性金融风险，加大了银行破产的风险甚至整个金融系统的震荡。2016年全国多个城市“地王”频现，推高了土地价格的同时，也带动了周边房价的猛窜。乔国荣(2013)认为，城市间的房价也具有一定的相关性，越是大城市，这种相关性就越加明显。并且这种相关性还有着逐年越来越强

3、的趋势。一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高；反之，房价总体水平越低。李瑞红(2011)认为，由于过度投资和投机导致我国房价上涨过快，允许采用按揭贷款以及政策调控不力又助推和放任了我国房地产过度投资与投机。人们买涨不买跌的心理，“首付贷”的出现更是刺激了民众脆弱的购房欲望和投资投机欲望，加上从众心理和开发商捂盘惜售造成的人为恐慌，使原本就刚需的房地产市场更加火暴，房地产的泡沬导致房价波动，房地产又是我国经济依赖性很强的产业，房价关乎民生，房地产的

4、稳定发展对于我国金融系统的稳定发展具有重要作用，因此要防范由于房价过度波动所导致的区域性以至于大规模系统性金融风险的爆发。二、我国房价过度波动原因分析（一）近年来主要城市房价趋势分析1、全国商品房销售价格趋势分析。由图1可知，我国商品房销售价格最近两年走势看似相对比较平衡，基本上是在6,100元/平方米〜7,800元/平方米之间，呈现逐渐上涨的趋势，波动还是比较大的，两年的涨幅为27.87%,房价上涨幅度比较大，年均涨幅为13.08%，己经超出了10%的区间范围，存在严重的泡沬。（图1）2、我国主要城市商品住宅销售价格指数趋势分析。由图2可知，我国几大城市房价波动剧

5、烈，区域性金融风险比较高，而我国城市间房价存在联动效应，在国家和各区域核心城市的辐射效应下，有可能推动周边城市房价的上涨，并逐渐形成全局性的房价泡沫，系统性金融风险随之累积（陈雪楚等，2012）。因此，要注意防范城市间房价联动效应所造成的区域性金融风险，坚决守住不发生系统性、区域性金融风险底线。（图2〜图5）（二）我国房地产价格过度波动的原因1、居民刚性需求推动房价上涨。“想要乐业，必先安居！”中国人历来有安居乐业之说，即“居者有其屋”，安身立命之所非常重要，加上我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期，城镇化建设使得城市人口不断增加，导致住房需求增加，城中村改

6、造迫使大量进城务工人员租房成本大增，转而购房需求激增；每年新增大量毕业生，这一部分人均成为了购房需求潜在的主力军；保障性住房申请门槛限定了没有商品房又不符合申请条件的“夹心层”无法享受这一政策。房少，人多，根据供求定理，需求激增，必然导致价格上涨。2、商品房开发成本不断提高是房价上涨最直接的原因。各地的土地出让金剧增，导致全国地王频现，2016年8月全国单宗土地超过10亿元的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗，溢价率最高的甚至达到546%。据中原地产最新数据显示，2016年上半年，全国50个城市土地出让金高达9，655.9亿元，同比增长38.5

7、%。再加上劲增的拆迁安置费、多部门收费乱象的前期工程费，导致楼面价格超过了相同地段现有房屋的销售价格，再加上建安成本，大幅度推高房价，并带动周边房价的大幅上涨。3、商品房存在投机炒作和过度投资投机现象。房地产开发商惜售捂盘现象严重，人为造成无房荒，“五证”不全甚至“五证无一”即违规排号抢购甚至摇号的情况，让买房者生出“抢到就是赚到”的乱象。加上股票“猴市”行情，房地产市场热钱激增，大众看到了投资房地产的超高收益比，比如郑州市一楼盘2016年7月份价格为9,800元/平方米，10月份单价上涨到了13,600元/平方米，短短几个月即可赚取高达近40%的收益，投资收益