天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告.pdf

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1、热点观察August2015天空之城中国购物中心屋顶商业研究报告WealthontheRoof:ResearchofRoofBusinessinChinaShoppingMalls天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告01目前，全国已开业购物中心总数已超过4000家，其中购物中心屋顶潜在利用空间超过3000万平方米，相当于四千个国际标准足球场的面积。RET睿意德中国商业地产研究中心对国内购物中心的屋顶商业进行研究，并对50家已开业的拥有屋顶商业设施的典型购物中心重点研析各自业态组合、特色案例、品牌商构成，为未来更多购物中心引入屋顶商业提供参考。购物中心屋顶商业概况●屋顶商

2、业当前利用率极低，未来增长迅猛根据统计，80%的购物中心屋顶面积处于闲置；19%的购物中心屋一方面，为提升竞争力，购物中心需要融入更多元化的业态来满足顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电；仅1%的购物中心利消费者，有了面积扩充需求；另一方面，屋顶商业化利用也能够提用屋顶空间进行商业经营。但是，从在建项目的规划来看，屋顶商升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，引入业利用率将由当前的1%提升至10%，增长迅猛。高租金业态替代，实现租金的提升。购物中心屋顶利用率统计屋顶商业应用1%屋顶太阳能发电1%屋顶停车场3%屋顶公园15%闲置80%数据来源：RET睿意德中国

3、商业地产研究中心●发达城市利用率高，气候原因致北方利用率普遍低随着发达城市地价高企、寸土寸金，购物中心对屋顶商业的利用率过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南更高，屋顶商业在一二线城市的分布更广，占比分别达到44%和方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪46%。其中，上海、成都、北京是屋顶商业最多的三大城市，而江场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用苏、浙江、广东是分布最广的三大省份。此外，由于北方冬季过长起到借鉴和推动作用。天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告02屋顶商业的城市分布北京4大连1烟台1青岛

4、1无锡1西安1苏州1南京1上海14成都9武汉2杭州3绍兴重庆1100+昆明1河源1深圳250广州2中山2海口1现有在建数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心●5-15万平方米的购物中心更偏好利用屋顶商业屋顶商业所属购物中心的商业面积规模中，5-15万平方米占了绝对大型购物中心已拥有足够的商业面积容纳体验性业态，屋顶商业并比重，达到92%。规模过小的购物中心屋顶，在布置大型外置设备非必要选择；另一方面，大型购物中心能源消耗大，更注重节能环后可利用空间较小，难以发挥商业价值；同时，我们发现规模超过保措施，因此屋顶太阳能发电往往成为屋顶利用首选。20万平方米的大型购物中心也很

5、少挖潜利用屋顶空间。一方面屋顶商业所属购物中心的规模分布<5万平方米2%5-10万平方米32%10-15万平方米60%15-20万平方米4%>20万平方米2%数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告03●国内开发商最为热衷屋顶商业利用中粮、华润等国内开发商尤为热衷开发屋顶商业，不仅开发规模园或屋顶农场后，加入少量更契合绿色环境的业态，如餐饮的外摆大，俨然当作商业楼层使用，并且业态丰富，甚至充分借助屋顶开区、户外运动场等；外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶放空间优势，开发稀有业态，如汽车影院、球幕影院、西式婚宴停车场，如永旺、宜

6、家荟聚、SM等公司。另外，我们发现万达、等，将其发展为项目标志性特色业态；凯德、新鸿基等华人外资开恒隆、水游城除了布局屋顶花园外，尚未正式涉足屋顶商业。发商对屋顶商业的布局更侧重于绿色环保为目的，通常布局屋顶花热衷屋顶商业利用的开发商及其项目屋顶利用开发商典型项目/产品线典型屋顶利用中粮大悦城主题广场、酒吧街、餐饮华润万象城屋顶花园、餐饮深国投印象城屋顶农场、运动百联集团百联购物中心屋顶花园、儿童乐园、运动、餐饮街银泰集团银泰城屋顶农场、餐饮月星集团月星环球港屋顶花园、汽车影院、主题活动红星集团红星爱琴海西式婚宴凯德集团凯德购物中心屋顶农场、运动新鸿基集团iapm、ifc屋

7、顶花园、餐饮外摆数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心购物中心屋顶业态分布及特色在屋顶业态分布中，通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入，而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。整体来看，租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重，达到55%。其中，租金最高的餐饮，比重也最高，为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主；零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性，将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间，租金低于餐饮。50家购物中心屋顶业态分布及比重构成零售业态7%