房地产开发过程中的造价确定和控制措施分析

《房地产开发过程中的造价确定和控制措施分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产开发过程中的造价确定和控制措施分析房地产开发建设的各个阶段都需要切合实际的计价依据和合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，方能提高地产开发的投资收益。本文主要对工程造价的特点及含义以及房地产开发中造价的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施，以供同行学习交流。关键词：房地产开发造价研究一、工程造价定义及特点1、工程造价的定义工程造价通常是只指建筑工程的建造价格，一般有两种表述方式：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的

2、价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。2、房地产工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。二、房地产开发项目全过程工程造价控制1、设计是有效控制开发项目工程造价的前提房

3、地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。2、工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心通过招投标

4、的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益，房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败，在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资质情况以及建设业绩等，我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环

5、保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行：（1）桩基工程；（2）强夯工程和软件基处理工程；（3）室外高压电缆安装及高低压变配电工程；（4）大型土石方开挖回填工程（包括场地大型土石方、地下室大型土石方等）；（5）挡土墙、护坡及基坑支护工程：（6）家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；（7）室外道路和面层铺装及室外给排水工程；（8）室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；（9）水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；（10）地下人防工程；（1

6、1）消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、、X络安装工程。如果能按以上承包方式，甲方既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价（可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20％-40％以上），而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度。3、施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门

7、、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。4、竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质