简谈房地产收入实用会计核算方法

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1、简谈房地产收入实用会计核算方法简谈房地产收入实用会计核算方法导读：摘要：为使财务核算更好地服务于房地产开发过程，在日常核算中加强突出财务管理职能，与经营实现无缝对接，本文从房地产企业会计收入核算中预收款、结转收入、收入纳税筹划等方面进行探讨，找出相应的解决办法，从而能够更实用、更科学的进行房地产企业的会计核算。　　关键词：房地产企业会计核算收入核算　　从上世纪九十年代的起步到现在的蓬勃发展，我国房地产行业已经走过了十几年。在这个期间，房地产整个行业都有了一个翻天覆地的变化，但与此不适应的是房地产会计核算并没有随着行业发展达到一个应有的高度。在会计核算上，目前房地产行业与工

2、业企业有着很大的差别，相对工业产品而言，房地产开发产品周期较长、金额大、周转速度快、利润高、风险大，直接面向受众市场，受地域限制性强，无须中间流通环节；对地块开发是一次性，不具连续性，不能够重复生产。针对以上特点，房地产会计核算直接套用传统的核算体系很不适合，只有在会计准则的大框架内，根据房地产行业自身的特点，制订适应房地产行业的会计核算体系，才能够在财务管理上对房地产开发进行更有效、更科学的财务管理。　　一、预售收入会计处理　　我国房地产市场大部分是通过预售方式销售，往往是开发商还没有建好房子就已经大部分实现了预售。在核算预收账款该科目时，单纯的对账务上销售收款数据分析

3、起不到大的作用，也只能是作为会计核对账务资金的纯会计式管理。其实更要注重对销售进行全过程的核算和监督，核算时应与销售合同相联系进行管理，如能利用辅助excel表格或相关专业销售软件对销售情况进行有效管理更佳。应将销售合同及其它代收款项归集管理，把客户信息各方面因素综合利用才能对销售系统进行综合管理。　　现在的销售模式都是预售的模式，“预收账款”科目也要采取往来客户核算的模式，从日常管理经验来看，分小区-楼号-单元-房号明细核算最好，用标准化数字表示便于同其他对外报送数据格式导入，所有收取客户的房款通过该科目核算。贷方反映为收款金额，借方反映为结转收入金额。如发生客户退房退

4、款时，应以贷方负数显示。这样进行标准化处理，方便相关报表取数，直接生成报表数据。且有助于在财务核算中对销售异常提高灵敏度，如出现明细余额贷方红数，一则是会计账户录入错误，二则是销售出现严重失误存在多退房款现象。在未结转收入之前，该科目应为贷方余额。如采用会计电算化，可在财务软件预收账款下设辅助项目/客户核算。该科目用以对客户收款情况进行核算，满足结转收入要求时结转计入主营业务收入科目。　　二、营业税及代收款项会计处理　　“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”[2]按上述核算情况下，纳税依据直接以预收款当期贷方发生额

5、和营业税率计算当期应纳税额。在房款收取中，会有一些房屋的附属费用，如房屋维修基金，房产证费用、燃气初装费、热力初装费、有线电视等价外费用。“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”“凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”上述规定明确了代收款项应并入营业额。国税发[2004]69号文件规定：代收款项除了代收的住房专项维修基金外，其他均应计入收入额，缴纳营业税。为避开该项不必要的税收负担，类似代收款项的管理中，资金房地产企业可做代收的配合，最好是以对方直接开据票据给客户，不宜用开发企业手续，

6、房地产收入实用会计核算方法由提供海量免费论文范文的..整理提供,希望对您的论文写作有帮助.不过开发企业账务。　　三、结转收入会计处理　　在现有房地产会计核算过程中，大部分都是按开具的时间结转收入，会出现两个理由：一是由于开具时间分散，如一套房不同时间分开开具多张的话，会出现一套房分多次结转收入。房屋的每个部分都是不可分割的部分，且最终产权证也是一个，分次收款只是双方约定交款方式，不可能出现人为按金额划分部分销售、转移房屋风险和酬劳，如此结转收入与事实相悖。二是结转收入后，从账面看收款总额就需用预收账款和主营业务收入两个科目，统计数据不能从单一账户显示，非常麻烦。其实在开发

7、产品完工之前，是不需要结转收入和成本的。根据企业会计准则第14号第二章第四条“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效制约；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”　　针对房地产开发，房屋这个特殊商品来看：首先签订合同、收回房款后，收入的金额才能够可靠计量，相关的经济利益很有可能流入企业；其次只有在房屋购买人验房领钥匙、房产证等必要的相关手