透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势

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1、透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时，由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。一、我国房地产业的现状应该说，从XX年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步

2、入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：1.泡沬成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降XX年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从XX年四季度开始下调。其中深圳房价在XX年11月环比下跌％，此后逐步下跌，至XX年5月，新建商品住宅均

3、价11014元/平米，回落至XX年初的水平，与XX年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，XX年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与XX年10月相比，下跌了％.北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了％.而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高

4、峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了H年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落和个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。1.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而XX年月均成交面积为174万平方

5、米，同比下降52%;其中今年5月成交量为万平方米，虽然环比4月份增长8%,但同比去年4月则下降了57%.7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅万平方米，环比下滑22%,只相当于去年同期成交的三成。据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，XX年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为套，而去年同期平均为套，同期下降%.XX年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，XX年6月深圳一手房成交面积为万平米，环比下降％，同比也下降%.广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅万平方米，与去年同期的万平

6、方米相比大幅度下降44%,而与XX年同期相比降幅更达52°%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。1.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近

7、年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90°%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。2.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗