培训-基础知识

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方第一篇房地产基础知识第一章房地产市场调研第一节房地产市场的调研一、什么是房地产市场调研？房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的收集、整理记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的点、面、体的结合由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。以此，对房地产市

2、场的切入，习惯的做法是依据地域形态：点（整个楼盘）线和面（区域市场）体（宏观环境）第二节市调表点——单个楼盘（楼盘市调表的填写）对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径：一、产品分析（楼盘市调表的正面）1．楼盘的名称、地址（网址）、电话、开盘日期（1）楼盘的名称：通常是指一个楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称，也有推广名称。其推广名主要的目的就是对项目的包装，形成抢眼的卖点。比如：长宁区项目“中山公寓”的推广名“都市山庄”；浦东项目“浦江茗苑”的推广名“艺术传家堡”。还有

3、的项目根据分几期开发来起不同的案名，比如：浦东菊园地块一期叫“菊园”二期称“江临天下”三期就称“汇豪天下”。还有的案名就比较体现企业品牌效应，如万科集团开发的万科系列项目（万科城市花园、万科华尔兹、万科春申城等）；绿地集团开发的绿地系列项目（绿地春申苑、绿地世纪花园等）；北桥房地产在老闵行开发的金榜系列项目（金榜世家、金榜人家、金榜星墅）。（2）楼盘地址、电话：有的项目通常分有现场地址和市区接待处。（3）开盘日期：量体较大的项目不仅仅只开盘一次，而根据分期开发的时间不同，开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。2．地理环境（1）基地位置图：标清楚项目范围和周边的主要交通

4、设施以及标志性建筑物。右上角标朝北标记N（2）环境分析：大环境：项目主要位于什么区域，区域的历史沿革和区域的特性（商业中心，工业中心、学校社区等）。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方小环境：项目的具体位置，地块的大小形状，它的东西南北的邻居是谁，进出道路如何，是否临街。交通设施：包括公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。公共配套设施；包括水电煤等市政配套，公园、学校、医院、影

5、剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等。3．公司组成因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有实力的公司投资于房地产，往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配，都是楼盘日后品质的绝对保证。（1）投资商（2）发展商（3）行销企划（包括全程代理、纯销售、纯企划、广告企划）（4）设计单位（5）承建单位（6）物业管理（物业管理费的单位统一：元/m2天）4．小区规划（1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建筑面积：是城市规划管理部门正式确定的，按《建筑面积计算规则》计算的建设项目中的建筑面积。根据总建筑面积，一般可以知道楼盘的建

6、筑规模，并从中估测大致的建筑周期。（3）住宅面积：总销售面积（4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。（5）绿化面积和绿化率：（见建筑知识培训）（6）建筑楼层：指一个项目共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的地上有几层，地下有几层。比如：两幢28层带2层地下室的公寓楼，通常表示：2*28F2B（7）车位规划：主要写项目有无规划室内或室外车库。车位的租售情况（单位：元/月）。（8）规划户数：是指整个项目的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。（9）交房日期：（10）备注：是写每个项目中规划比较具有特色的情况。a．整个项目的规划形态：包括一个项目一共由几栋

7、楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，基本形态是什么（是板式的还是点状的），一梯几户等；b．项目中规划中，生态水景规划较有特色；c．项目外立面的规划；d．项目是否规划有会所等配套设施；e．项目中比较具有智能化特色的。5．房型规划（1）格局：写明几室几厅几卫；（2）每套房的建筑面积和使用面积（单位：平方米）；（3）户数：每个户型的数量（单位：户）；（4）花园面积：是指房屋建筑面积周围、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对于别墅而言的。（单位：平方米）（5）面积配比：是指二房、三房等