房地产市场与市场运行2011年(1)

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1、环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601二、房地产市场细分【2010、2008、2005年考试考点】从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。（一）按地域范围细分房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地

2、产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然还可以说中国华北地区

3、房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。（二）按房地产用途细分由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字

4、楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。（三）按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。造价工程

5、师

6、监理工程师

7、咨询工程师

8、一级建造师

9、二级建造师

10、会计证

11、建筑师

12、安全工程师

13、会计职称

14、注册会计师

15、注册税务师

16、银行从业

17、证券从业

18、期货从业

19、经济师

20、报关员

21、外销员

22、执业药师

23、卫生职称

24、助理医师

25、职称英语

26、职称日语

27、职称计算机

28、雅思

29、公共英语

30、自考英语

31、新概念

32、BEC

33、托福

34、公务员

35、人力资源师

36、高考

37、中考

38、司法考试

39、更多8页环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601（四）按交易方式细分按照《中华人民共和国

40、城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易方式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易方式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。【易混淆点辨析2】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”？是

41、不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”？我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，除买卖外还有继承、赠与等其他合法转让方式，个人意见：教材中新建成的房地产产品交易提法最好是用转让；土地使用权第一次让渡我们习惯称为“出让”

42、，第二次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。（五）按目标市场细分从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物