探究房地产市场与经济运转的关系

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1、探究房地产市场与经济运转的关系房地产市场与经济运转的关系论文导读：本论文是一篇关于房地产市场与经济运转的关系的优秀论文范文,对正在写有关于房地产市场论文的写有一定的参考和指导作用,论文片段：[摘要]房地产产业是一国经济发展的基础产业，既受到整体经济的作用，又影响着整体经济的运转。21世纪以来，我国房地产市场发展蓬勃，房价不断攀升，因此成为社会广泛关注的话题。基于周期发展视角，通过严密的理论推导得出，房地产市场与经济运转应该表现出四个阶段不同程度的吻合性波动，并以北京为例，实证分析当前我国房地产市场与经济运转的实际影响关系。　　[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动　　[]

2、A[]1005-6432（2013）32-0063-04　　近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运转应该存在的关系，并结合实证分析的策略，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运转的关系。最后结合实际情况，提出相关政策倡议。　　本文的研究作用主要表现在两个方面。首先是理论作用——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必定要受到整体经济运转的

3、作用，并对之有所影响。其次是实践作用——理清房地产市场与经济运转的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大作用。　　1房地产市场与经济运转互动关系的理论推导　　1.1经济波动对房地产市场的作用影响　　一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。　　1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响　　所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以

4、不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。　　所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。　　所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。　　1.1.2经济周期

5、对房地产周期的间接影响　　所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。　　（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”理由上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的策略增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。　　（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，

6、开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。　　（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。　　1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应　　在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地

7、产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运转的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。　　1.2.1消费效应　　根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。　　（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表