万科财务报告报表分析

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2、万科财务报表分析　　　　1.背景分析　万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首

3、位。　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。　　　　2.资产负债表分析　　根据万科2009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：2009年6月30 项目 增（减）%结构 %项目 增（减）%结构 %2009200

4、820092008流动资产流动负债:货币资金34.521.616.8短期借款-53.471.73.9应收账款8.50.80.8交易性金融负债109.110.00.0预付账款-9.562.32.7应付账款-5.419.810.8其他应收款11.653.12.9预收款项-25.224.120.1存货-2 .067.672.0应付职工薪酬-27.900.30.4流动资产合计4.795.495.2应交税费57.97-1.1-0.7非流动资产：其他应付款-9.777.28.4可供出售金融资产-13.420.10.1应付利息47.1 0.30.2长期股权投资1.62.02.1一年内到期的非流动负债

5、-24.728.011.1投资性房地产-15.10.10.2流动负债合计-3.0050.354.1固定资产-7.870.91.1非流动负债:在建工程25.460.20.2长期借款46.5010.87.7长期待摊费用-11.970.00.0应付债券0.224.64.8递延所得税资产-0.191.21.2其他非流动负债55.990.00.0非流动资产合计-9.674.64.8预计负债-27.170.00.0.递延所得税负债-7.13 0.60.7

6、非流动负债合计68.4116.113.3负债合计115.19 66.467.4股东权益:股本0 8.89.2资本公积8.33 6.86.6盈余公

7、积05.35.5未分配利润31.936.65.2外币报表折算差额0.080.20.2归属于母公司股东权8.2427.726.7少数股东权益5.155.85.8股东权益合计7.733.632.6资产合计4.43100100负债及股东权益总计4.43100100.1)资产负债表总体状况的初步分析从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同比增长了4.43%；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未分配利润增加了31.93%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。从资

8、产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.4%，而固定资产仅占0.9%，在建工程占0.2%。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3.0%，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3%；所有者权益所占的比重由上年的32.6%上升为33.6%，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。2）资产主要项目分析（1）货币资金及其质量分析从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。

9、从过去三年的增长变化看

10、，浮动性较大，08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运用较好。（2）应收款项及其质量分析应收账款同比增加了8.5%，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变化。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小