[建筑]id140-“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究

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1、“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究李子松（中国人民大学土地管理系房地产经济学专业硕士）摘要：面对高涨的房价，许多学者和媒体将高房价归咎于地方政府对“土地财政”的依赖。本文论述了“土地财政”出现的原因、我国现阶段“土地财政”的现状，并从地方政府和中央政府博弈的角度阐明了房价为何“调而不控”的原因，最后利用计量经济方法论证“土地财政”对房价的影响。关键字：“土地财政”、诱因、博弈、面板数据1研究背景1998年我国进行了房地产制度的改革，住房分配方式发生了根本的转变，原来计划经济条件下的福利分房制度转化

2、以市场为基础的分配制度，但是由于配套政策的不完善，房地产市场出现了种种问题，其中房价过快增长是房地产市场问题的焦点。2010年“两会”期间温家宝总理《政府工作报告》指出要“大力整顿和规范房地产市场秩序，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨”，但正是“两会”结束后的第一天北京土地市场就出现三个新的“地王”；4月份国务院发布被称为“精确制导”的“新国十条”，但是之后房地产价格并没有大的调整。2010年4月份，新华社针对我国房地产的“六连评”之《“土地财政”还能维持多久》认为地方政府是高地价高房价背后的影子，无独有偶，2010年5月中国社会科

3、学院发布的《房地产蓝皮书》称“地方政府高度依赖土地收入来‘经营城市’的模式推高了地价和房价”。2011年1月4日19“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究人民日报发表评论称“地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-01/04/c_12941437.htm本文的选题正是在上述背景下产生。2．土地财政2.1“土地财政”的定义“土地财政”，从其字面意义上讲是地方政府“以地生财”来满足地方财政支出的需要，这是狭义上的“土地财政”，是指地方政府

4、依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，即是通过卖地的收入来满足地方政府财政需要。狭义的“土地财政”体现的是地方政府对土地出让金的依赖。然而从广义上讲，地方政府对土地的依赖并不仅仅是完全来自于土地出让收入，其目的也不仅仅是为了财政支出的需要，地方政府更主要的目的是实现地方经济的发展，土地以及与土地密切相关的房地产市场的发展不仅可以迅速实现财政收入的增加，也能够较明显的实现对经济发展的带动。因此，广义的“土地财政”是指地方政府以土地及与土地密切相关的房地产市场为载体，实现其财政收入的增加和地方经济增长等目的。因此，“土地财政”不仅包括与土地相关

5、的直接收入，同时包括在房地产业、建筑业以及地方政府以低地价出让土地招商引资后得到的税收等间接收入。2.2“土地财政”的诱因“土地财政”行为的出现源于地方政府的压力以及相关的制度为这种行为提供了的实现途径。2.2.1地方政府的压力2.2.1.1财政的压力19“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究1979年到1993年，我国改革原有的财政管理制度，实行“分级包干”的财税制度，但是分级包干的财政体制越来越不适应经济的发展。1994年进一步实行分税制改革，在原有事权划分中央政府和地方政府的支出范围，使得财权向中央集中，在没有增加地方政府财权的情况下事

6、权向地方政府相对下放。1994年的分税制改革将税收分为中央税、地方税和中央与地方共享税。下图体现了1994年前后中央政府和地方政府财政收入和财政支持各自占的比重，1994年之前地方政府的财政收入占总体财政收入的较大部分，1993年占到78%，1994年实行分税制改革，地方政府的财政收入所占比重有了较大幅度的下降，下降到44.3%，之后中央和地方的财政收入比重虽有小幅度调整，但是两者的差距并不太，呈现地方政府财政收入小于中央政府财政收入的态势。图11978-2009年中央和地方财政收入比重19“土地财政”对我国住房价格的影响及实证研究但是从地方政府

7、承担的财政支出来的比重来看，并没有随着地方政府财政收入比重的降低而降低，1994年地方政府财政支出占总财政支出的68.7%，2008年地方政府财政支出占总财政支出的的78.8%，而2008年的地方政府财政收入仅占总体财政收入的46.7%。图21978-2009年中央和地方财政支出比重享受的财政收入的降低和承担的财政支出的增加刺激了地方政府发展经济的积极性，也给地方政府带来了财政压力。在这种情况下，地方政府只能利用预算外收入来增加自己的财力，以完成公共基础设施的建设、社会事业等各种支出。于是“以地生财”这种操作相对比较简单、效率相对比较高的方式便成

8、为地方政府的一种选择。2.2.1.2政绩考核的压力政绩考核的压力是建立在财政压力之上的，由于我国惟GDP是从的政绩考核和官员升迁制度，迫