某旅游度假休闲工程开发建议及效益评估报告

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1、1项目开发策略1.1开发意义1.2项目开发格局分析1.3开发策略1.4出租方式的开发策略2功能规划建议2.1总体功能分区图2.2交通规划图2.3游线及游客密度分析图2.4明代文化区2.5民国文化区2.6日销运#E2.7生态度假区2.8生态商务花园4项目开发模式建议4.1生态保护与土地开发4.2生态与商业4.3开发模式5项目建设规模估算5.1项目建设规模5.2项目开发时序6投资成本估算6.1投资估算依据6.2项目投资估算74欠娜则7.1测算说明7.2经济效益预测7.3间接经济效益7.4生态环境效益L5社会效益8财务指标分析及收益回报评价8.1财务指标8.2不确定

2、性分析8.3风险与对策9设计任务书1项目开发策略1.1开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。1.2项目开发格局分析图1-1项目开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高；中部为大片

3、的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大;东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排：一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统一共和为主题的纵轴，连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两

4、翼满足某城市对未来发展的需要，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。1.3开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发

5、缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。（一）置换土地功能，提供

6、商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外----腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下：1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景

7、区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统一协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。5、完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品

8、位。（三）渐进式更新，逐步实现景区开发