城市别墅和城郊别墅的的区别

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1、城中别墅城郊别墅的“竞争”1如何区分城中别墅与城郊别墅城中别墅与城郊别墅，从位置上来讲，主要是指居于城区内的别墅和处在城市郊区的别墅，城中别墅居城而建，而城郊别墅则距离主城区有一定的距离。省城地产界人士张迎新先生认为，如将城中别墅和城郊别墅的特点进行分类比较，可从两方面来看。一是看产品线和容积率。城中别墅，其项目整体产品规划多数都是复合产品线，即通过多种产品形态进行组合，一般是将高层、小高层、花园洋房、双拼、联排别墅等产品形态进行组合，在项目整体上平衡容积率，并获得收益的最大化。从客观来看，前些年，济南城区也有过单一产品类型的别墅项目，但数量稀少，多数均是小盘，而且随着城区土地资源的日益稀

2、缺以及别墅类物业对自然环境的较强依赖性，这类单一产品类型的别墅项目，将逐渐消声匿迹。反观城郊别墅，其项目整体的产品线一般来说却相对简单或单一，一般仅规划双拼、联排、叠拼、洋房等产品，有的小项目，只规划双拼及联排。如此规划，是因为考虑了城郊别墅的客群定位及其生活特点，居住于城郊的高档客群，一般来说都不是普通的上班族，生活时间相对充裕，均向往着一种“出则静临山水，入则坐拥繁华”的生活方式。而更符合普通购房者需求的小高层或高层类产品，显然不适合规划于此处，因为城郊项目所代表的生活方式，并不适合小高层及高层类产品所应对的客群。第二方面，便是看生活圈。以项目的位置为原点，驱车多少分钟，可到达怎样的城

3、市区位，或匹配以怎样的城市功能配套，以此来界定城郊别墅与城中别墅。例如，从项目所在地行车30分钟以上才可抵达市中心，一般可称之为城郊别墅。如果从项目所在地行车30分钟之内便可抵达市中心，那可称之为城中别墅。其实用这种方式，时间并不是非常的严格，只要在1小时以内，都可以称之为城郊别墅。张迎新说，“基本上，定义城中别墅和城郊别墅从这两种方式上综合考虑应该是比较客观的。但是，我认为城中别墅和城郊别墅这两个概念，并不是绝对的。因为随着城市化进程的不断发展，随着城市范围的不断扩大，城郊别墅，也是可以随着时间的转移，转变为城中别墅的。”2城中别墅配套较优越城中别墅多处于市区的大盘内部，与大盘融为一体，

4、一般产品形态都是复合型的，较少有单一产品线。例如，中海的奥龙观邸，该项目中既有高层，又有联排别墅。再如，重汽翡翠郡，它的规划设计中多数是小高层，但是也规划了数量不多的联排别墅。虽说，这些城中大盘中设计的别墅主要是为了攫取收益的最大化，但是他们却具有着得天独厚的配套优势，可以享受到城市本身和项目所带给它的便利条件。商场、学校、医院、交通、银行等配套设施一应俱全。在城区中不但可以享受居于别墅的独立空间，更可以享受大城的各项便利，因而城中别墅的生活配套完善和方便也为其价格昂贵添上很重的砝码。而城中别墅其地段的不可复制性以及对市区景观资源的占有，另外还在交通成本、时间成本方面有着较大的优势也是其存

5、在的价值体现。相对而言，城郊别墅一般产品类型多以独栋、联排、花园洋房等为主，属于比较纯正的别墅社区。它们距离城区有一段距离，因而，居住在城郊别墅的客群一般都会有比较便利的交通工具。而且随着城市建设的不断完善，公路交通网络也更加的宽阔和便捷。3别墅，城市内外的景观之宅对于别墅来讲，景观是鉴定别墅品质的一个重要因素。城中别墅一般是以造景为主，但是由于受体量限制，景观面积一般都不大。省城地产界人士张迎新先生认为，虽然城中别墅的景观规模可能不大，但是却有个明显的特点，城中别墅的景观，无论是绿植还是水体，一般都是讲究整体性，由于体量小，又想突出中心景观或者中轴景观，因此城中别墅的景观一般都是以中心景

6、观为主。不过这样就会忽视了栋间或者组团景观，景观的“亲临性”比较差。例如中心水体景观，一般为了造势，都讲究大水体，这就造成业主的“亲水性”较差，缺少了“人与景”的互动与交流，而且后期物业维护成本比较高。他说，其实这点是可以理解的，由于体量限制，如果造小景观的话，在有限的体量之间，显现不出整体景观的气势。济南的城中别墅，例如：御景山墅、燕山樱园、齐鲁涧桥的“维拉的院子”等等，这些都是城中别墅，体量都比较小。但小有小的好处，大有大的好处。别墅小盘，客户群定位高而且数量相对较少，这有助于社区品质的保障。与城中别墅相比，城郊别墅就显得宽敞的多了，而且城郊别墅更加具有天然优势，他们把借景与造景相互融

7、合起来，运用天然的水体和山体，给别墅社区带来了独特优越的自然环境，使居者不仅可以观看到美丽的景色，更可以享受其中的山趣、水趣，呼吸到纯净的空气，感受分外的宁静。例如，瑞境·皇冠水岸这个项目就充分利用了他的水体特点，在城郊形成了一个纯别墅社区。城郊别墅由于具有了较大的空间，其在人造景观上也有了更加宽松的条件，中心景观带，栋间景观，组团景观等等无论是整体性，还是和业主的互动性，业主的亲临性等方面考量都有比较大的空间。而宽敞的