星宇公司尾盘处理方案

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1、星宇公司尾盘销售执行案集美组星宇公司尾盘销售执行案一、项目尾盘构成的基础分析1-1、项目尾盘量的基础统计1、项目尾盘量的基本构成星宇公司尾盘共分为以下四个部分（1）、星宇花园部分为15套住宅；（2）、长久小区部分为A、住宅3套；B、车库8套；（3）、平阳办公楼1140平方米；（4）、民康路门市1874.79平方米；2、项目尾盘量的个体单位细分（1）、星宇花园部分房间号建筑面积户型房间号建筑面积户型房间号建筑面积户型北斗1#710157.12越层北斗1#711157.12越层北斗1#714157.12越层启明1#60293.16平层启明1#702157.13

2、越层启明1#703157.13越层启明1#705157.13越层启明1#707157.13越层启明1#709157.13越层启明1#714157.13越层启明1#61993.61平层启明1#719157.13越层启明1#720157.13越层启明5#202108平层启明6#602165.26越层其中，越层单位12套、平层单位3套、共15套；13内部文件妥善保管星宇公司尾盘销售执行案集美组（2）、长久小区部分房间号建筑面积户型房间号建筑面积户型房间号建筑面积户型4#706152.79平层209-309205.3越层609-709224.7越层20#车库42.

3、6522#车库44.8724#车库35.6725#车库35.6726#车库44.8930#车库39.6134#车库35.6715#车库41.06其中，越层单位2套、平层单位1套、共3套，车库共8个；1-2、尾盘销售难点的基础分析1、尾盘构成复杂，需要分别运用不同手段进行销售星宇公司尾盘分别由住宅单位、商铺、办公楼、车库共四个物业类别组成，其价值形态、市场需求点无一相同，决定其销售手段无法统一，需要分别运用不同手段进行销售。2、尾盘分布分散，销售组织有困难尾盘销售中，购买客户对所购买物业的亲自查看是不能缺少的一个销售环节。星宇公司尾盘分属于四个区域，销售组织

4、也必须依托四个区域展开，在没有足够销售支持的前提下，销售组织有较大的困难。3、住宅物业陈旧，单位面积偏大，价格不低，致使客户界面小，而竞争压力大共有14个越层单位，面积在153—13内部文件妥善保管星宇公司尾盘销售执行案集美组224（平方米）之间，客户面狭窄；同时，物业较为陈旧，综合素质已经很难与新建其它项目比肩，致使在同样个体单位的基础上，市场价格的需求替代效应较大，即，在同样物业单位的基础上，客户宁愿选择高价格的新楼，而不愿选择旧楼。4、商场面积比较尴尬，处理有较大的困难位于民康路的商铺，共1874.79平方米，不小不大，整体价值含量较底，既很难融于区

5、域商圈，进行炒做式的直接销售，也无法组织较好的市场，并利用市场进行销售，特别在现在还不是成品的前提下，看楼都是一个大问题。5、地理位置一般，物业陈旧，没有丝毫办公气氛，办公楼的销售谈何容易1140平方米的办公楼，其销售同样困难，第一、市场对办公楼的需求较小，而且基本需求都集中在对办公楼的租赁上，购买客户较小；第二、购买客户对办公楼的地段要求较高,对建筑较为敏感，第三、本办公楼物业陈旧、没有丝毫办公气氛，由此，决定本办公楼的销售较为困难。1-3、尾盘优势利用的基础分析1、星宇公司的品牌利用作为本地著名的房地产公司，其品牌已经得到市场较好的认同，特别是物业管理

6、与服务方面，市场对星宇品牌的认可度更高，这是尾盘销售可资以利用的购买利益点之一，可用在促使客户的成交阶段中。13内部文件妥善保管星宇公司尾盘销售执行案集美组2、对住宅单位的越层式户型的利用对于所剩余的18套住宅单位中，有14套越层式户型，更有12套顶楼越层户型，这种户型的优势在于，不仅可送空中花园，而且作为“坡屋顶”的建筑结构，按建筑标准，层高2.2米以下部分是不计入面积的，但可以使用，这就意味着该户型的“使用面积”将大于“建筑面积”，可以浓缩成吸引住宅有效客户群体的宣传点。3、星宇公司持续开发能力的利用星宇公司的持续开发能力，势必带来与其它部门协作的机会

7、，而在这样的协作机会中，星宇始终处于是“主动”地位，这样，既可以与有关协作部门进行互动，从而完成销售；也可以直接以“物物交换”的方针，获得开发所需要的材料等。4、已经入住的业主的利用星宇花园、长久小区都是成熟的居住小区，所居住的业主实际上是尾盘销售的最大资源，通过利益驱动的手段，利用他们的人际资源，可定向得到较大的客户基础。二、尾盘销售推广前的准备2-1、销售突破口选择对任何一个房地产项目的尾盘销售来说，最重要的工作在于选择好销售的突破口，因为，项目销售进入尾盘阶段，其整盘的系列定、销售策略、手段已基本不再适用，这是众所周知的，而销售销售突破口的选择，才是

8、问题的关键。13内部文件妥善保管星宇公司尾盘销售执行案集美组1、星