中星海上景庭swot分析

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1、“中星海上景庭”的SWOT分析以及周边市场情况05房产新政至今的上海楼市在大起大落中进入了一个新的盘整期，各种利差消息一拨接一拨，左右着购房者购房的决心。然而近段时间市场似乎略有所回暖，看房客户的数量明显增多的不少。但是，本案——“中星海上景庭”却始终无成交之迹象，这就对于本案下阶段的销售和交房工作提出了一个新的挑战。以下的叙述将从“中星海上景庭”的内部优势和弱势，外部危机和机会4方面来分析阐述本案周边市场的市场情况及各种竞争要素。一、Strength（优势）1、交通便捷2、大环境配套齐全3、100%的大景观小

2、区4、周边居民的人口素质比较好在“中星海上景庭”所处的源深洋泾板块，张杨路贯穿东西，二十多部公交线路，加之地铁六号线的即将建成通车，使该地区的出行变得十分畅通便捷。整个区域的大环境及生活配套设施也可谓是一应惧全。陆家嘴金融贸易区、八百伴商圈的商业辐射更是让整个区域板块的繁荣景象凸现。12对本案自身而言，大面积的水景规划和坡地绿化设计使整个小区移步是景，套套皆是景观房。此外，作为陆家嘴、外高桥保税区的中心腹地，本区域的居民的人口素质也是相当的高（主要以各行业白领为主），使得整个区域的社会环境和人文环境也是异常之和

3、谐。一、Weakness（弱势）1、建筑设计滞后2、房型欠缺3、小区小环境状况不佳在对近阶段上门看房客户的各种接触以及对本案的自我分析中，我们发现在本案的一些建筑细节上存在着不少不足之处。首先，对于本案的建筑外观上讲，60-70%的购房客户（年龄在30—40）认为如此的设计及立面色彩定调虽看似稳重，但缺少如“山水国际”、“国际华城”等楼盘的气派、前卫和张扬，其设计理念给现代购房人感觉有一丝落伍、陈旧之感。此外，随着客户不断的二次、甚至三次购房，大部分客户对房型的要求越来越高，衡量标准越来越来细腻。随着的居住水平

4、的不断提高，产品设计的不断细化改进，客户选择房型也越来越挑剔。然而，在本案的房型设计中存在以下几点不足：A、所剩房源中以两房朝北的结构为主。房型设计在融入个性化的同时，有一点是万变不离其衷的：12房型朝阳的功能区越多越好（国人的居住习惯）。然而，本案的房型中占很大一部分却是以两房间朝北的款式居多（特别是3、4期），这对今后的销售势必造成一定的影响。B、还有就是在本案中全无近几年非常流行的凸窗台设计（周边各楼盘均有设计）。这个细节的忽略对于本案在客户心中的品质印象又一次大打折扣。C、二房的主卫设计缺少通风、采光的

5、考虑，这一点在房产销售处于卖方市场的时候无关紧要，但销售滞冷期却变的至关重要，毕竟同一区域可选择的空间太大了。D、可能是受建筑风格的影响，本案各房型的阳台在采光、受阳上也存在一定的不足。从外部看，整个阳台纯粹是内阳台，给人以一种挥之不去的压抑感。以上是本案一线销售人员在销售过程中，客户反应最大最强烈的4点不足不满。在外部环境这一点上讲，本案周围的大环境是无可厚非的，但是小环境的不足对于客户的购买行为与否还是有不少变数的。这主要表现在：1）本案的地理位置由4条交通道路全全包围，在购房者置身如此车辆噪音的吵杂环境中

6、时，切身体会到的感觉就是比较烦乱，进而产生“此处并非最理想的居所所在”之想法。2）小区东边半拆除的危房、空地让人感觉环境凌乱不堪。3）沈家弄路东的一个“临时菜市场”在没有市容机关的管理下12，场面非常的脏、差、乱。以上就是一些不利于本案销售工作的外在原因。Opportunity（机会）1、中星的品牌效应2、现房销售的形态3、小区的规模化上海中星（集团）有限公司——作为上海，乃至全国房地界的龙头企业，在多年的房地产开发、建设、销售的过程中，已经在购房者心中无形的形成了一个“可靠、可信”的房产品牌。“大家小家，中星

7、安家”的响亮口号更是深入人心，这对本案的下阶段推广、销售工作无形中也打下了一定的基础。此外，本案以现房形式进行下阶段的销售，对增强客户对本案的信心亦打下了一剂强行针。本案100000平方米的建筑规模与周边的多个在售楼盘、二手楼盘（多以2—3幢小高层为主）的优势是不言而喻的。一、Threat（威胁）1、市场供应量大2、竞争对手多3、价格偏高4、客源严重不足125、销售形式单一针对本案的具体情况，本案的竞争市场主要分两类：一类是区域市场的竞争，区内各楼盘同属源深洋泾板块——都享有陆家嘴成熟便利的生活居家环境的辐射；

8、另一类是价格竞争市场，楼盘的价格正确调整、定位将是楼盘快速销售的重要突破点。如今，在整个源深洋泾板块总共有六个在售楼盘，但基本都是老面孔，如：山水国际、国际华城等，多是售价在12000元/m2以上的高价位楼盘。由于去年5月的新政调控，各楼盘的销售进度都降到了历史最差点，两到三个月成交一两套房子的现象比比皆是，所以各楼盘的销售进度都很慢。此外，由于新盘的相继开出：如广洋华景苑、旭辉新构想