浅议地下车库（位）流转的法律理由

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1、浅议地下车库（位）流转的法律理由地下车库（位）流转的法律理由论文导读：本论文是一篇关于地下车库（位）流转的法律理由的优秀论文范文,对正在写有关于业主论文的写有一定的参考和指导作用,（如登记申请人是谁），而且小区业主也面对行使权利的困难。第三，在实践中，登记机关采取的做法通常是由开发商申请对车库整体进行初始登记，当业主购买或以其他手段获得车位所有权时，再按照独立单元的标准进行车位的登记，其流程与房屋的分户登记类似。第四，虽然小区地下车库（位）为开发商所有，但开发商的处分权受到“首先满足业主《物权法》颁布以来，关于地下车库（位）的权利归属和流转抵押的争议就持续存在，实践中理由也层出不穷。一

2、个主要的理由是，《物权法》第74条过于简单和概括，缺乏可操作性。因此，对《物权法》第74条进行规范的解释，对于今后实践中解决地下车库（位）的流转理由将大有助益。　　一、地下车库（位）的法律性质与归属　　（一）地下车库（位）的法律性质　　实践中，小区车库、车位主要有如下几种类型：1.地面车位，即《物权法》第74条第3款所规定的“占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位”，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明，属于业主共有；2.首层架空层停车位和屋顶平台车位，这些车位依附于楼房形成，或者将楼房的首层以墙、柱等架空，或者将屋顶平台直接进行改造并利用升降梯作业。由于首层架空层和屋顶平台

3、均不计入建筑面积，这些车库的权属依附于计算容积率的住宅单元，理应由全体业主共有；3.独立车库，即在高档住宅小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，属于相应业主专有；4.地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部以划线分割方式标明。地下车库又分为利用人防工程进行改造而成的车位、车库以及在建设用地规划许可证中载明的、以地下车库报批的车库两种。本文所讨论的地下车库（位）仅指后者，即规划用于停放汽车的地下车库、车位。　　关于地下车库（位）的法律性质，理论上存在建筑物区分所有权专有部分、小区附属设施、建筑的添附物及从物等几种不同的看法。对于这几种认识，

4、笔者的观点是：首先，在我国的立法背景下1，地下车库明显不具有构造上的独立性，不可能构成建筑物专有部分；其次，添附指的是不同所有权主体的物相结合而不可分离，而房屋与车库并非分属不同物权人而结合、不可分离的情形，而且学界对不动产与不动产的添附是否可能尚存争议；最后，从物指的是并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属一人的物。从定义上似符合车库与房屋的关系，然而学理上对于不动产能否作为从物尚存争议2，因此不能简单做结论。　　笔者认为，车库界定为建筑物的附属设施是比较妥当的观点，理由如下：首先，“附属设施”是从功能上，而非所有权归属上进行界定的，这种界定符合《物权法》第74条第2款采取

5、所有权“约定归属说”的立法立场；其次，从物说在一定程度上抹杀了地下车库（位）独立的经济价值与使用价值；最后，“附属设施”也意味着开发商在规划时负有建设一定数量车位的法定义务。　　（二）地下车库（位）的归属　　关于地下车库（位）权利归属，《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过、附赠或者出租等方式约定”。笔者认为，若开发商与业主不存在约定，地下车库（位）所有权应当属于开发商所有，理由在于：第一，《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“地下工程应本着　　‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程

6、自营或者依法进行转让、租赁”。开发商按照建设用地规划许可证载明的规划要求建设小区地下车库，是地下车库的投资方和建设方，依法享有地下车库的所有权。另外，地下车库（位）不同于地面车库、车位，建筑成本很高，这种权利归属的安排有利于确保开发商对地下车库（位）进行充分投资。第二，地下车库（位）所有权属于全体业主的重要理由是“成本分摊说”，然而开发商基于利益考虑会宣称成本未分摊进业主的购房款，而对于业主而言，成本是否分摊很难核实。另外，若地下车库（位）所有权属于全体业主，不仅登记机关面对登记上的技术困难（如登记申请人是谁），而且小区业主也面对行使权利的困难。第三，在实践中，登记机关采取的做法通常是

7、由开发商申请对车库整体进行初始登记，当业主购买或以其他手段获得车位所有权时，再按照独立单元的标准进行车位的登记，其流程与房屋的分户登记类似。第四，虽然小区地下车库（位）为开发商所有，但开发商的处分权受到“首先满足业主需求”的制约，因此，即使认定开发商的所有权，也不致违背向弱者倾斜原则，损害业主利益。　　二、如何理解《物权法》第74条第1款中“首先满足业主需要”的规定　　《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首