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1、浅论房地产企业涉税理由房地产企业涉税理由论文导读：本论文是一篇关于房地产企业涉税理由的优秀论文范文,对正在写有关于理由论文的写有一定的参考和指导作用,中图分类号:F812文献标识:A:1009-4202(2010)01-100-02 摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收理由仍然很普遍。本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点
2、,现就房地产业涉及到税收理由进行一下剖析。 关键词房地产企业涉税理由理由策略 一、最容易出现的涉税理由 一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。 二是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预
3、收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。 四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予产权登记。房地
4、产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶层阁楼一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达2.2米高度,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。 五是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、X络宽带初装费、电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费
5、用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不记入收入。 六是虚增开发成本规避企业所得税和土地增值税。房地产开发由于工期长、投资大,很多工程要跨年度完成,造成收入与费用配比困难,成本不能及时结转。有的企业就钻这个空子,采用虚转成本或不及时结转销售收入的手段减少当年应纳税所得额。有的房地产企业自己提供“三大材”结转到房地产开发成本当中,在与施工企业进行工程结算时,让施工企业开时,包含自己提供的“三大材”款项,将这部分施工材料重复进入开发成本;更有甚者购买社会上的假列支开发成本。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本。现行建筑安装
6、企业的建安,主要实行由税务征收部门或管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或税务所都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业规避缴纳企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的规避部分企业所得税和部分土地增值税。 七是故意拖延项目竣工决算和完工时间,钻政策的“空子”躲避清算土地增值税,有些房地产企业故意不达到土地增值税清算条件,拖延土地增值税的清算以达到占用和使用国家税款的目的;还有的房地产企业先将商品房转为固定资产,了房产证,等土地增值税清算完毕,再这些转为固定资产的商品房,从而规避了土地增值
7、税。 八是有些房地产企业开发房地产项目之前和当地政府部门谈条件,要求在税房地产企业涉税理由由写论文的好帮手.提供,.收方面给与返还,得到的返还的款也不入账,而是入到房地产企业的账外账或者“小金库”,从而达到避税的目的。 二、涉税理由的成因 涉税理由作为一种社会经济现象,它的产生理由由来已久,动机也十分复杂。同样,造成房地产行业涉税理由的理由也是多方面的,既有房地产企业纳税人素质不高,纳税意识不强和房地产企业纳税人受
