房地产 广告策划

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1、杨连跃市营2班11310237双禄.时代鼎城营销策划广告策划Ontologyanalysis地块分析区位分析本项目位于宜良县匡山镇时代广场南侧，迎宾路与石安公路交汇处，距老城中心仅需车程2分钟、步行5分钟，距中心客运站仅200米。地块位于宜良新城核心区内，周边配套较为完善，交通便捷。紧邻宜良新城核心——时代广场，并处于老城中心范围内，周边新建项目较多，具备较为良好的区域识别度和发展潜力；地块东北面临石安公路，西北面临迎宾路，南临起春路，其余周边均为社区规划道路，交通状况良好，通行便捷；区域内现已具备一定的商业氛围，但人流量较少，车流量较大，周边环境

2、较为嘈杂。百货大楼宜良客运站项目地块县政府时代广场配套分析通行便利，配套完善，轻松享有城市配套景观资源，触手可及的城市繁华。交通配套——城市主干道、高速、公交，三位一体打造交通网络，周边道路平整宽阔，交通配套现状及通达性良好，未来昆明至宜良轻轨修通后将令交通环境更加升级完善。商业配套——周边怡景风尚社区底商基本成型，距商业繁华的钰桥路仅400米，周边商业配套较为完善。生活配套——距新建的展誉农贸市场仅600米，距中心客运站仅200米，出行方便，生活便利，步行5分钟即可享受城市中心商业繁华。景观配套——轻松享有时代广场优美城市配套水景绿化休闲景观资源

3、。医疗教育配套——1000米范围内享有县人民医院、县中医医院、宜良三中、匡山小学等医疗教育配套。地块分析地块总用地面积为19453.14平米，总建筑面积为152908.56平米，地块整体为不规则形状，由于地界限制，主要分为3个板块，除一、二、三栋所在板块临街之外，其余两个板块均处于被包围的状况；土地性质为住宅用地，住宅使用年限为70年，商业为40年，具备较为良好的销售客观条件；地块原址上的双禄大酒店已拆除完毕，项目建设工程现已正式开工，营销中心正在建设中，按照项目推进速度计算，可于今年年底之前具备正式对外销售的条件。项目印象：高层塔式住宅/6.76

4、高容积率/中等规模/大型集中式商业布局本项目处于迎宾路与石安公路交汇处，沿街展示面大，昭示性好，但石安公路车流量大，临街住宅部分噪音大；原址上的双禄大酒店具有较大的知名度与标志性，丰富的历史发展底蕴和城市记忆较易唤起消费者的共鸣，利于项目档次和价值的提升；项目位于新城核心发展区域，城市规划方向带动项目价值的拔高，调研表明，此区域物业比其余区域物业溢价300~400元/㎡。产品分析住宅产品设计在调整之后趋于合理，户型规整方正、配比合理，现在产品设计层面上已不存在太大的销售抗性；商业的产品设计规划尚存在较大问题，特别需对二、三层商业规划进行重点研究，以

5、避免因产品设计缺陷而造成滞销。三梯六户的高层住宅产品在宜良较为常见，市场接受度较好，但A2、B2、C2均为单面采光，并且此部分户型占总比的33.4%，需通过价格及营销手段提升此部分弱势产品的销售率；当地市场客户对户型朝向要求较高，因此偏北向的A3、C3户型可能会存在销售难度，需在销售培训时进行重点强化；设计调整后三房户型比例占到了77.67%，四房为11.46%，一房和两房户型均为5.34%，户型配比较为合理，基本符合当地市场需求。优势（Strength）：区位优势：稀缺主城熟地资源，在未来将具有不可替代的区位优势；配套优势：近享时代广场、客运站与

6、交通配套，天然优势无法复制；发展前景：新城核心区商住氛围正在形成，中央门户价值与日俱增。机会（Opportunity）：双禄大酒店品牌知名度已然具备，良好的历史积淀为项目推广奠定基础；宜良城市发展方向正在向东转移，片区具备强大的发展潜力和后劲；区域内存在中高端商业空白，区域发展与消费潜力助推项目商业运作。区域价值为项目的最大卖点，与双禄品牌优势相结合，打造行业王者气势。项目SWOT分析劣势（Weakness）：地块形状不规整，虽相互连接但却各自较为独立，不利于整体氛围的营造；社区景观资源较弱，缺乏大面积的绿化园林，无法对项目品质形成有效支撑；产品及

7、社区规划设计中无明显优势，市场上同质产品较多，竞争较为激烈。威胁（Threat）：宜良房地产起步较早，高层项目众多，市场对新建项目的消化力有限；当地广告推广模式较为单一且效果有限，并对主流媒体广告的接受度较低；近期内将有几个新项目推出市场，可能会对项目消费群体造成一定的分流。市场竞争较为激烈，产品设计无明显亮点及优势。项目SWOT分析营销目标大力传承双禄大酒店的历史地位及品牌知名度，通过对项目高端品质及价值感的营造，最终实现品牌价值、销售价格及销量的多向提升。——打造宜良新城门户商住项目的佼佼者；——成为宜良新城高端商业空白的补缺者；——实现区域价

8、值及生活品质的整体提升；——成就鑫瑞地产品牌在宜良的一炮而红！如何实现？核心问题：如何延续双禄大酒店品牌效应，树立领军地位