房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理

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1、房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理　　【提示】　　房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。　　【基本案情】　　王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的

2、公房通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。　　争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。　　【无争事实】　　1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。　　拆迁前后王

3、天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，已有十八年时间，系共同居住人。　　2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。　　【居住理据】　　房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次;《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公

4、有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。　　【考虑公允】　　如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民

5、法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。　　早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。　　住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条;《物权法》第93条、第95条

6、、第103条、第104条规定;参照《婚姻法司法解释(二)》第19条、《继承法》第26条二款规定，务请以法律精神之适当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。　　王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经不是他们的收入

7、所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。　　王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：　　1、《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共