关于容积率的分析

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1、容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下

2、，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.30.3-0.40大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5层叠加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16层多层1.1-1.31.3-1.51.5-1.711层小高层1.7-2.02.0-2.22.2-2.518层高层2.2-2.52.5-2.72.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这

3、个问题了。3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上

4、，摩天大楼项目。4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？3.

5、0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,两者其实并不相冲突.例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。理论上开发商必须满足满足南北间距：多层多层之间15-20米多层小高层之间25米小高层之间是30米小高层高层之间是35米高层之间40-50米东

6、西间距多层多层之间8-10米多层小高层之间12-15米小高层之间是15-18米小高层高层之间是20米高层之间25-30米4、运用容积率增加面积⑴加大楼座排布密度，缩小楼间距⑵增加楼层数量。在政府部门允许的情况下，⑶增加进深。平均进深12米的花园洋房，如果进深增加至14米，整个项目的容积率可以增加10%-15%之间。设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。进深增加后户型已经变成了150平米的户型了。如果是这样的话，我们还有120平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。但是大面

7、宽不一定损失容积率，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。产品类型方案一方案二方案三方案四占地面积66亩66亩66亩66亩容积率3.433.924.414.92总建筑面积152000166000190000210000其中：住宅11000124000148000168000商业6000600060006000会所1000100010001000地下车库35000350003500035000