全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务

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1、房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com1994年全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。   1．（本题20分）土地估价报告：   一、评估对象概况：   ××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等

2、二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。   二、评估目的：   ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。   三、评估依据：   1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。   2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。   3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。   4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。   四、评估过程：   土地部分   1．征地成本费：   根据《××市实施<土地管

3、理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米   2．三通一平费用：86.00元/平方米   3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com     开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。   4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）   5．地段差价=

4、70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）     因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。   6．单位地价：267.23元/平方米   7．年租金额：     年纯收益（年租金额）=地价×还原利率     根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。     即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）   地上物部分   1．已拆除和待拆除部分：名称面积(平方米)结构成新重置价(元/平方米)估价额(元) 围墙357.68砖实砌846.0011445.7

5、6房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com厕所16砖木瓦6150.001440.00粉碎房44.4砖石棉瓦7200.006216.00废料棚16砖石棉瓦7200.002240.00电焊间14砖墙瓦顶9390.004914.00房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com仓库28砖混9390.009828.00化验室28砖混9390.009828.00库房112 砖石棉瓦7200.0015680.00水泥路300水泥920.00房地产E网-房地产与物业管理实用资料库

6、http://www.fdcew.com5400.00合计           66991.00   2．出租部分   二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。     房屋部分：重置价       620元/平方米               小区配套     48元/平方米               商业网点     40元/平方米               合   计     744元／平方米               估计额=744×138.6=103118.40（元）   

7、  土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）     二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）     年租金额=121637.44×9％=10947.37（元）   五、土地和二楼会议室总租金额：     年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）   六、评估日期   七、评估人签字：                                                       一九九三年二月十八日   2．（本题30分）土地资

8、产评估报告                                 第一部分   一、委托评估方：××   二、受托评估方：××   三、评估目的房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdc