富贵园底商营销策划建议书

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1、第一部分市场分析篇第一章区域住宅底商市场调研调查项目包括.•金第N0LITA、花市枣苑、远洋得邑三个项目。一、个案市场调查表个案基本情况调查表项目位置总建面指标特征装修经营模式投放时间金第N0LITA广渠门内大街36号，东二环路西侧，临路10000m2板式住宅楼地下一层至地上二层。毛坯对外一期2002/5花市枣苑东花市大街118号，瓷器口东北侧临路20000m2塔式住宅楼地上一层至地上二层毛坯对外2001/9远洋得邑广渠门立交桥东北侧，临二环路10000m2塔式住宅楼地下二层至地上=层毛i丕公司待定富贵园广渠门内大街，东花市南里，临路3000

2、0m2塔式回迁楼地下一层至地上=层，塔楼之间有裙楼相连毛坯待定待定个案销售情况调查表项目价格销售面积行业范围购买特征销售情况金第N0LITA地下一层5000，地卜一层18000，地上二层1500090-330m2服装专卖店、首饰店、家具店、美容美发店投资性购买，经营者自购一期售完，与住宅同期销售，二期还剩330平米3套，110平米2套，90平米1套花市枣苑16000300-1000m2以上大型配套大型企业购买，投资性购买，经营者自购剩余30⑻平米远洋得邑待定待定发展型企业、办事处、私营公司中小公司、商住未开始销售富贵园一期地下一层5000,地

3、上一层25000一期小面积200m2一期为社区配套服务店经营者自购一期销售一半，还有5套二、市场分析及特点描述1、市场现状大部分己建项目无底商规划，一方面原因由于早期幵发项目规模普遍较小，且一些项目的地理位置不适于商业的需求及发展；另一方面原因是由于南城一直不是商业集中的热点地区，底商的市场租售有较大压力，致使区域底商市场未有较大供量。但随着南城重点交通的建设，此前令投资商止步不前的破旧形象目前正以惊人的速度发生着重大变革。众所周知，居民小区是滋养商业最好的“温床”，由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸

4、引了相当一批北京其他城区的居民来此定居。消费能力大大提高。再加之政府“发展南城，建设南城”的政策导向作用，使得更多投资商聚焦南城。2000年以后，底商市场逐渐活跃，各开发商开始意识到底商市场存在着巨大的潜力。在对本地区住宅底商市场的调查中发现，区域市场内大部分在建项目均在规划中加入了底商概念，区域住宅底商市场未来两年内供量达到十万平米以上，按照时间划分，预计2003年底将有至少四个项目的约三至五万平米底商进入市场，2004年以后，进入市场约有四至五万平米供量。2、规划特点目前区域市场在建项目的住宅底商一般都规划于项目临街一侧塔楼或板楼的一至三

5、层中，一些项目为了扩大底商面积，还会将两楼之间连通或做成裙楼，如本案。底商一般规划有地上或地下车位，以保障商家以及顾客的停车需求。3、销售特点在销售过程中，屏弃了底商只能整售（租）的一贯销售手法，采取了小面积分割、低总价的销售手法，更利于市场上中小型房地产投资者的进入。4、面积特点金第N0LITA底商整体建筑面积10000平米，采用按单元分块方式推向市场，主力面积为330平米，目前底商部分还未完全投入使用，剩余面积达1500平米。花市枣苑的商业楼建筑面积约20並1平米，目前销售良好，剩余面积均为1000平米以上。远洋得邑底商建筑面积为1000

6、0平米，g前尚未正式销售。各项目住宅底商规划面积逐年放大，一些项目的底商面积甚至达到了整体项目可售面积的十分之一以上。单位面积的小型化分割，也是近年区域市场仍至北京市场的整体趋势。5、行业特点目前金第N0LITA底商经营种类及行业基本己有定向，主耍是服装、首饰、精品等小店铺，类似新街口等商区，由于其紧邻马路，无任何停车位置，因此较为适合此类步行购物场所。而花市枣苑则是除了餐饮业，涵盖了其他多种行业。就我项目前期底商的销售来看，主要是服务于社区，如洗衣店、餐厅、美容美发等，既可对外经营，也可满足社区居民日常需求。6、购买特点购买方是经营方占据主

7、导，也有一定数量的投资型买家。7、装修标准无装修，均为毛坯房状态对外出售。8、销售价格目前底商成交价格地下部分在5000元左右，地上部分在16000—250⑻元之间，而2000年以前，市场价格约为80⑻元左右，同期底商销售价格比同项目的住宅销售价格上浮比例大增。在价格方面南城的店铺丝毫不逊色于东、西和北部城区，每平米建筑面积的价格可达到人民币15,000—23,000元。价格预测商铺的投资者往往更注重于地理位置、商业氛围、未来发展等因素，这些因素对销售价格起着决定性作用。N0LITA的银行按揭为五成十五年，花市枣苑为一次性付款。第二章地区经济

8、模式第一节区域经济特征分析通过对本案周边方5公里版块市场经济现状调查，版块周边经济形式可细分为：区域特征经济、市政配套经济以及零散型经济。一、区域特征经济1、行业类