《房產是烂投资》word版

《《房產是烂投资》word版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、【房產是爛投資】第１原因：破產經營你分析一支股票價值多少時，其中一個方法是以淨資產做參考。如果一家公司總資產1000萬元，總債務是500萬元，那麼淨資產就是500萬元。你會以500萬元作為公司價值的參考依據，你絕對不會拿1000萬元作為參考依據。但是，房地產投資怎麼誤導我們的？你買一間40萬元的房子。首付10%，90%的36萬元向銀行貸款，帳面上你的資產是40萬嗎？房產投資者只看到擁有這40萬的資產，卻忘了這40萬元資產背後的債務。一般上，如果你貸款20年，以9%利率計算，每月需要支付3239元的利息。20年累積下來，你需要支付的是77.7萬元。（大約是貸款本金的一倍）把這製作

2、成資產負債表。債務是77.7萬元；資產是40.0萬元；淨資產是-37.7元。如果這是一家公司的帳目，你會投資它的股票嗎？我之前對銀行支付的利息，只是採取模糊正確的方法，但是很多人對我的批評大多集中在精確的錯誤上。這裡我給你們一點解釋。這裡我舉的例子，是貸款20年，9%利息（只是BLR），首付10%。你可以隨意修改貸款年份和首付款項％，也可以修改利息。但是大體上，除數字有變外，大原則不會變的。這裡我解釋的是，為何我用的BLR利率是9%，而不是現在的6.6%，或者BLR-2.XX%。我問一下，你貸款買房屋是幾年內供完的嗎？當然不是。都說貸款20年了！這就是為何用9%的原因所在。現在

3、的低利率是不可能長期20年保持的，所以我用了9%，這是一個大概的長期平均數，若你不喜歡，也可以用10%或8%。不過，請記得，我用的只是平均數．其中它可以下跌，也可以飆漲到很高。20年的時間，你能打保單不會出現嚴重的通貨膨脹嗎？所以，9%只是純粹平均數計算，實際情況未必有如此樂觀。這只是我舉出房產是爛投資的第一個原因：破產經營。在房產投資中，投資者被顛倒了常識。把債務當作是資產，或者過度擴大和注重其資產屬性一面，卻放小了債務負面的一面。更何況，根據法律，你一天沒有還清房貸，這房屋就不是你的，你只是暫時擁有使用權罷了！如果房屋是你的，那看看銀行的資產負債表，為何銀行將它對你的房屋貸

4、款納入其資產項目中？下來，我會繼續說出【房產是爛投資】的第２原因。[歡迎轉載，唯請注明出處，也請留下轉載的link給我，歡迎各項批評意見]【房產是爛投資】第２原因：為銀行做嫁衣裳自《富爸爸．窮爸爸》一書風靡全球以來，他提出的槓桿投資房產如何產生「現金流」的概念，引來不少追隨者。實際上，RobertKiyosaki所說的富爸爸根本不存在，也沒有證據指出RobertKiyosaki真有上千間房產。這裡，很多人對「現金流」產生偏頗。你儲蓄定期存款有「現金流」，買債券也有「現金流」，買股票也有股息的「現金流」，投資房地產也有「現金流」。所有提供「現金流」的投資項目都有一個共同點，就是它

5、們的擁有債務的性質。（這就是為何黃金沒有「現金流」的原因，因為黃金是硬資產）同樣屬於債務性質的可生「現金流」投資項目中，房地產有何不同？不同在於，房地產可以讓你通過更大的槓桿借貸，使用更多債務來玩這遊戲。如果你採取直接不通過借貸，而一次過付清房價，那這房地產投資也沒有什麼特別之處了！也許它的現金流比債券高，但是「現金流」穩定性遜色，因為你需要面對租戶問題，經濟問題，以及裝修和各種稅務問題。槓桿投資可以讓你發達，也可以讓你破產。槓桿投資房產者，往往忽略了其負面因素。拿回前一篇的40萬元房產為例。雖然現在BLR是6.6%，20年貸款每月利息是2705元，30年是2299元；若以BL

6、R-2.XX%計算，20年貸款每月利息是2278元，30年是1824元。但是，這些低利息是不可能長期維持的，所以當前的低利息成本沒有意義，還不如以長期平均9%利息成本計算更實際。實際上，即使以平均9%計算也不實際。最正確的計算應該是估計在貸款年間，以最可能達到的利息最高點為准，才是正確的方法。你長期平均9%利率計算，你需要每月支付3239元的利息，你的租金產生的「現金流」必須大於此數，才能有盈餘，否則就是一個沒有現金收入的公司，遲早破產。當然，你可以把貸款時間拉長至30年，你每月的利息就會下降至2897元。但是，你本來需要支付的總債務會從77.7萬元增至104.3萬元。我不理會

7、你選擇20年還是30年，每月利息開支是3239元還是2897元，對我的分析都沒影響，因為只有小異，大同是不變的。回酬率不應該以40萬元的房價來對比，而應該以兩者總共要清還的債務來對比，分別是77.7萬元或104.3萬元。公式就是：20年貸款：3239元（x12月）／77.7萬元＝5.0%利息成本一年30年貸款：2897元（x12月）／104.3萬元＝3.3%利息成本一年那麼，租金可產生的「現金流」需要多少，才可以覆蓋一年5.0%或3.3%的利息成本（裝修，律師費，政府稅等，我沒有加入計算）我