人民币汇率与商品房价格的关系分析

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1、人民币汇率与商品房价格的关系分析　　摘要：自2005年7月我国进行人民币汇率改革以来，人民币长时间保持着持续小幅度升值的趋势，大大增强了人们对人民币升值的　　预期。而这几年来，各大城市商品房的价格也一路走高，让许多人望而却步。近期，商品房价格开始逐渐松动，而人民币也出现了连续几天跌停的现象。文章将就人民币汇率与商品房价格的关系进行分析，并用计量经济学方法对分析结果进行验证。　　关键词：人民币汇率；商品价格；跌停　　：F293：A：1674-1723（2012）11-0018-02　　一、背景及问题的提出　　2005年汇率改革以来，人民币汇率一直保持着

2、持续小幅上升的趋势。2005年7月人民币兑美元汇率为8.2369，至今已上升至6.3167，上升幅度已近30%，使人们形成了对人民币升值的强烈预期。虽然近期出现过几次人民币对美元即期汇率连续触跌停的情况，但人民币升值的大趋势依然没有改变。只有当人民币完全升值到位了，升值预期才能最终实现。我国商品商品房价格格近年来也呈现出前所未有的高速增长势头。据中国经济信息X数据库统计的数据显示，从汇改至今，全国商品房平均价格从每平方米2988元上升至每平方米5601元，增长幅度接近一倍。而北上广等大城市的上涨速度更是远甚于此。那么商品房价格如此快速的增长中是否包含

3、有人民币汇率上升的因素，而商品房价格的上涨反过来是否又加大了人民币升值的压力。下文将对二者的关系予以分析并加以检验。　　二、现有研究结论综述　　杜敏杰、刘霞辉（2007）从房地产价格的现值理论入手，建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，并认为汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅变化。陈蓉珠（2008）着重分析了基于人民币升值预期的热钱对我国商品房价格的影响及防范热钱流入的对策。在实证研究方面我国学者也做了一些颇有价值的探索。周京奎（2006）构建了房地产价格与利率、汇率关系模型并进行了实证研究，遗憾的是其选取的数据是从2001年9月

4、至2005年12月，而2005年7月汇改之前的人民币汇率基本是稳定的，因此其实证结果难以说明汇改以后的情形。李畅（2009）通过建立房地产价格、汇率和外汇储备三者之间的VEC模型对中国房地产价格的影响因素进行了富有成效地实证分析，并认为汇率的升值对房地产价格的上涨具有显著的正向影响，但模型中外汇储备的增长与汇率升值之间本身就存在较强的因果关系，其存在多重共线性的问题有待进一步在研究中完善。丁军（2010）得出了2005年至2008年之间的汇率数据和商品房价格数据的协整关系，表明二者存在正相关的关系，但只有汇率这一个自变量，而将其他许多影响商品房价格的

5、因素都归入误差项，对结果的准确性存在一定影响。　　大部分的研究结论都显示人民币汇率与商品商品房价格格存在一定程度上的正向联系，但也存在着完全相反的论调。上海大学地产学院副院长周洛华认为，人民币升值将打压商品房价格。他指出，现在商品房价格上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。　　基于上述存在一定矛盾的结论，本文将选取2005年汇改以来至2011年9月的新数据对结论进行检验，并在回归式内加入滞后项来代替其他的影响因素以改善回归的准确性。　　三、理论分析　　（一）形成升值预期的原因　　要讨论人民币升值是否对商品房价格的上升产生了影响，不妨先分析对人民

6、币产生如此之大的升值压力，形成强烈升值预期的原因。　　人民币对美元汇率持续上升，形成了对人民币的升值预期，这种预期又通过人民币的继续升值而逐步实现。之所以会形成如此强烈的人民币升值预期，并促进人民币持续升值，主要原因有：　　1.中国在对外贸易中，由于汇率一定程度上被低估，出口劳动密集型及资源密集型产品成本较低，促进了出口量的增加，对外贸易长期保持顺差。因此国际市场上对人民币的需求增加，加大了人民币的升值压力，促进了人民币的升值。　　2.受次贷危机的影响，从2008年10月以来的美国联邦基金利率一直维持在1%以下，而中国自2008年以来则多次宣布实行加

7、息的政策，使得中美两国利差进一步加大。根据利率平价理论，利率差必然会吸引大量国际资本流入中国，以谋取投机收益。这些国际资本的流入又增加了对人民币的需求，进一步增强了人民币升值的预期。　　基于以上两个原因，我国经常项目和资本项目持续保持双顺差，使得近年来外汇储备不断增加。自2006年超过日本以来一直稳居世界第一位，截至今年9月我国外汇储备已达3.2万亿美元，巨额的外汇储备对人民币升值造成了不小的压力。　　（二）人民币升值与商品房价格相互影响的途径　　1.人民币的升值以及对人民币继续升值的预期吸引了大量国际资本流入中国，其中很大一部分投机资本进入我国房地

8、产行业，以期获得人民币升值和资产价格上涨的双重收益，投机性需求的增加推动了商品房价格的上升。　　2.大量国际