青岛金贸中心项目营销方案

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1、金贸中心第一部分青岛写字楼及酒店公寓市场综述1第二部分项目所在地板块市场分析2第三部分项目SWOT分析及总体策划思路拟定33.1项目SWOT（优劣势）分析33.1.1优势分析33.1.2劣势分析43.1.3市场机会分析43.1.4威胁分析63.2总体策划思路及核心价值体系63.2．1关于写字楼63．2．2关于酒店公寓8第四部分项目目标客户群分析104.1写字楼目标客户群定位104.2高档酒店公寓目标客户群定位12第五部分整合行销策略135.1媒体整合行销策略135.2SP促销活动策略145.3直效行销策略155.4公关活动策略1616/第一部分青岛写字楼及酒店公寓市场综述2001年

2、以来，受入世和申奥成功等利好因素的影响，前几年备受冷落的岛城写字楼市场逐渐走出低迷状态，租、售价稳步上升。在新经济的带动下，“休克”了几年的写字楼市场重新恢复活力。从2001年年底，东部一带的写字楼价格出现上涨态势。以新世界青岛置地有限公司开发的时代广场为例，五年前的售价在5200元／平方米左右，目前已涨到了9500元／平方米；新建的写字楼的价格更高一些，位于山东路与东海路交叉路口处的华仁国际大厦的开盘价在8000元／平方米左右，现在上升到13000万元／平方米以上；而03年开发的数码港刚开盘起价就达9000多元／平方米。但是，随着新经济、奥运、入世等因素的影响，写字楼市场消费行为

3、的复杂性对写字楼产品本身将提出更高的要求，将对写字楼物业的综合开发素质产生更深远的影响。首先是那些地段好、环境佳、面积大、配套先进的高档写字楼，将成为国内外知名大公司办公场所的首选。因此，高档写字楼的需求市场将逐步升温，这些地理位置优越，配套完备的高标准大型写字楼都取得了不俗的销售业绩，但真要吸引国外的一些大公司到青岛来，他们对写字楼是有一些与国际接轨的要求的，高素质的写字楼将会成为一个瓶颈；另外一股势力也不可小视，即小型写字楼，它们的配套服务标准不如高档写字楼，但租售价比较低，客户群主要集中在中小企业，同时具备灵活、便于整层使用包装等特点，同样具有市场潜力。但同时，写字楼目前普遍

4、存在的停车位不足、电梯少、智能化程度低、物业服务素质不高、商务商业配套设施落后等问题，也亟需我们在开发新写字楼时注意解决。鉴于投资回报率和市场价格的趋稳态势，物业综合素质的进一步提高，青岛市写字楼市场会迎来一个美好的发展前景。相信在未来较长的一段时间内，青岛写字楼产品中能将提供与需求市场有效对接的多元化的产品会成为写字楼市场的发展趋势。16/第二部分项目所在地板块市场分析本项目位于青岛市市南区中央商务区的圆周线和沿海风景线的交叉点上。市南区的优势是区位和楼宇，市南区的目标是利用高档写字楼，发展“楼宇经济”，发展现代服务业，努力把市南打造成青岛的“中央商务区”，中央商务区（CBD）是

5、将金融、办公、信息、商业服务、文娱、旅游等综合在一起的中心区。按照青岛市总体规划，青岛的中央商务区是以市政府新办公楼为中心，规划的范围为西至太平角六路，东至丽晶大酒店，北至闽江路，南至海岸线，总面积3平方公里，中央商务区内不仅包含金融、办公、服务，还有高档次的购物、休闲、娱乐场所。青岛中央商务区的建设将侧重两个方面。一是利用市区东部现有建筑、现有商务服务设施等，重新规划市区东部范围内各开发项目，对其功能作用进行整合，对城市布局进行调整，围绕建筑群空间进行城市设计；二是对东部新区地下空间进行开发和利用，将地上和地下构成一个有机的整体。在运作模式上，采用国际招标形式，引入国际著名城市中

6、央商务区建设的成功经验和做法，建立便捷、完善、高效的青岛中央商务区。沿海一线可分成三个区域：1.麦岛路至石老人海水浴场周边地区，这里包括雕塑园、海豚馆以及规划中的青岛极地海洋世界等旅游、娱乐场所，为青岛市的文化、休闲、旅游和高档住宅区。2.麦岛路至海军疗养院，整个东海路贯穿范围之内，包括浮山湾奥运景区，为青岛的CBD区域，经济、旅游、金融、政治、文化、体育中心。3.八大关以西至栈桥，中间包括汇泉湾、太平湾景区，有青岛市著名的八大关旅游胜地、中山公园、第一海水浴场、鲁迅公园、栈桥等，为青岛的旅游、文化、休闲功能区。16/本项目处在第二区域，即青岛CBD区域，紧邻青岛市五星级酒店——海

7、天大酒店及香格里拉大酒店，南面直接面向大海，一览无余，西边为青岛市万国建筑博览区、著名的风景旅游胜地——八大关，紧邻八大关的第三海水浴场步行10分钟即可到达，该地块同时兼有CBD区域的繁华、配套完善、功能齐全，又包含汇泉湾的秀美风景，为第四代写字楼的完美之地。从青岛市CBD区域的历史发展来看，其经历了两个发展阶段，第一个阶段，CBD区域内写字楼和酒店公寓建设主要集中在市政府以东地区，这一地区的写字楼和高档酒店公寓经历了第一、第二和第二向第三代产品过渡的时期，产品除了目