农村土地流转 可行性分析报告

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1、农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式,保留承包权,将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物,通过土地流转,可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。党的十八大报告提出,“加快发展现代农业,增强农业综合生产能力”,“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。土地流

2、转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分,是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系,应抓好以下几方面工作:健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效,直接关系土地流转的质量和效率。当前,由于农民土地流转信息渠道不畅,土地转出、转入双方选择空间小,土地流转范围小、成本高,质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设,适应农村发展要求,着眼于满足农民需要,积极为农民土地流转提供信息服务与指导;适应信息化社会要求,完善土地

3、流转信息收集、处理、存储及传递方式,提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心,建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上,逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强,直接关系农民生计,必须科学决策、民主决策。为此,需要建立政策咨询机制,更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流

4、转改革和政策制定需要顶层设计,也不能脱离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验,实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。此外,农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策,需要用系统观点认识土地流转,跳出土地看流转,广泛征集和采纳合理建议,确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。建立土地流转专家咨询机构,开展多元化、社会化的土地流转政策研究;实现政策咨询制度化,以制度保证土地流转决策的专业性、独立性;完善配套政策和制

5、度,形成一个以政策主系统为核心,以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心,是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。因此,必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异,不仅存在绝对地租,也存在级差地租。应建立流转土地信息库,对流转土地评级定等,制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机

6、构,引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。三是制定完善流转土地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度,确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册,反映流转价格变动态势,并通过电子信息网络及时公开发布。五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系,完善土地价格评估机制。农村集体土地流转

7、前提是明确权属。[5]十八届三中全会提出,建立城乡统一的建设用地市场,实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权;赋予农民更多的财产权利,推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转,以及通过流转实现农民的财产性溢价收入,将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下,拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中;也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此,本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为

8、本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应,前提是确权工作要前置和“做实”,这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言,“清楚界定的产权是市场交易的前提”。事实上,在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市,农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌,而根据用途比较的优势,微观主体将农地转换为非农用途的自发行动,也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说,存在市

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