对不同集约梯度下地价与城市土地集约利用关系进行研究

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1、对不同集约梯度下地价与城市土地集约利用关系进行研究　　随着社会经济的快速发展，建设用地需求日益加剧，城市土地低效利用与短缺共存，因此寻求土地资源科学合理配置，提高城市土地利用效率迫在眉睫。近年来，城市土地集约利用问题受到广泛关注，国内外许多学者对城市土地集约利用与地价进行了研究，指出合理的地价可以优化城市用地布局，促进城市土地集约利用，二者存在相互影响的密切关系。鉴于此，文中以石家庄市住宅用地为研究对象，选取27个样本片区，对其进行集约利用评价，划分集约利用梯度，基于不同集约梯度对地价与集约度的关系进行定性与定量分析。以期为政府了解土地利用状况，制定宏观调控政策，规范土地市场，科学

2、配置土地资源，提高土地利用效率提供依据。　　1材料与研究方法　　1.1研究区概况　　石家庄市市区面积455.80km2，建成区面积210.47km2，人口282.36万人，人文、自然旅游资源丰富，交通便利，为铁路枢纽城市。石家庄市是全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是协调京津冀区域发展，实现京津冀一体化的关键城市。自2001年至2011年，石家庄市建设用地总面积由114.34km22增至213.76km2，其中住宅用地面积由36.53km2增至61.00km2。建设用地面积增长快速，需求增大，土地资源紧缺，城市空间上向外围市县迅速扩张，因此改善土地利用现状，推进城市土地

3、集约利用势在必行。　　1.2数据　　土地集约利用评价数据:1)对石家庄市国土资源局、建设局、规划局、房管局等相关部门进行调研，收集社会经济情况、存量土地情况、居住建设项目、市政设施项目、公用建筑项目等资料;对选定的27个样本片区，进行实地调查，收集楼层、容积率、建筑基地面积的相关数据;2)2009～2011年石家庄市统计年鉴、经济年鉴、土地利用调查年鉴、城市建设统计年报及其他相关数据;3)2011年石家庄市城区土地级别与基准地价、地籍、城市总体规划(2010～2020年)、土地利用总体规划(2010～2020年)图。　　1.3地价与土地集约利用的内涵　　土地集约利用是在单位土地面积

4、上合理增加物质和劳动投入以提高土地收益的经营方式。土地利用集约度是指生产过程中，单位面积的土地上所投放的资本和劳动的数量，在其他条件不变的情况下，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高;反之就越低，但是当投入量达到某一数值后，如果继续增加投入，其收益不再与追加投资成比例增加。地价是指土地收益现值的综合，人们购买土地主要是为了购买土地自身所带来的收益即地租。　　2.讨论　　城市土地是各项活动开展的载体，城市土地利用合理与否直接关系到城市的长远发展。随着城市化进程的加快，建成区不断扩大，大量耕地被占用，而部分区域处于粗放、低效利用状态，人地矛盾突出，在某种程

5、度上制约城市发展速度。而土地作为特殊的生产要素，土地价格是反应其供求关系的信号灯，是国家进行宏观调控的手段，通过调整地价能够促进土地持续、集约利用。基于此，文中首次以划分的集约梯度为前提，在不同的集约梯度下，研究地价与土地集约利用的关系，为后期的研究工作提供新的思路及基础。　　以往的研究多是对地价与土地集约利用关系在总体上的研究，文中首先在总体上分析了二者的关系，表明地价与集约度在较大程度上一致。而在土地利用的不同阶段，地价与集约利用的关系有很大差别，地价变动所产生的影响也不同。文中基于低效利用、过度利用、集约利用三级梯度，分析二者关系。研究表明，集约梯度下，地价高，土地利用集约、

6、高效，地价与集约利用关系紧密;低效梯度下，地价低，土地利用粗放;过度梯度下，地价偏高，土地利用生态效益、社会效益差，土地利用过度。可见，地价的高低与城市土地集约利用水平关系密切;且不同集约水平下，二者关系的紧密度不同。土地利用状况是不断发展和变化的，因此土地集约水平不是固定不变的，而地价也是动态的，针对不同的情况采取适宜的措施，寻求二者关系的和谐状态，是规范土地市场，促进土地资源持续利用的重要途径。　　3.结论　　(1)研究区土地集约利用状况划分为低效利用、过度利用、集约利用三级梯度，土地利用程度差异较大，且存在不合理现象，低效利用与过度利用并存。　　(2)总体上看:地价与土地集约

7、利用发展趋势较一致，二者关系紧密，高地价与高度集约区域在较大程度上一致。　　(3)分梯度研究:集约梯度下，地价与土地集约利用关系为高度相关，地价的变动对城市土地利用的敏感性最强，地价越高，集约程度越好;过度梯度下，地价自身对土地利用的调节作用强度次之，地价不断升高，但土地综合效益不能相应增加;低效梯度下，地价对土地集约利用的影响最小，若能改善土地利用现状，增加资本投入，会促进土地利用趋于集约化，地价也会相应提高。