德国中国土地使用权比较

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1、德国中国土地使用权比较2003年以来，中国因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉及者自杀、自焚、示威等事件。特别是于2003年8月发生的南京市被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。相关事件的矛盾焦点之一是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。究竟土地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样计算才比较合理？中国的政府部门和企业在征地拆迁过程中的计价赔偿方法有何不妥之处？西方国家在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使用权的比较入手，比较分析两国土地使用权的相似之处和不同之处，然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。一、德国的土地使用权德国《民法大典》

2、第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（Eigentuemer）和土地使用权者（

3、Erbbaurechtshaber）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先

4、购买土地的权力。在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。德国的土地使用权是有价值的。“德国土地价值评估条例”（为该住房的建筑面积，s（0）为征地拆迁之前该土地上的建筑面积之总和，q（0）=m/s（0）为征地拆迁之前该住房所拥有的土地使用权比例；由于是“以新换旧”，该住户拥有的建筑面积m保持不变，s（n）为征地拆迁之后该土地上的建筑面积之总和，q（n）=m/s（n）为征地拆迁之后该住房所拥有的土地使用权比例；那么，q（0）-q（n）=m/s（0）-m/s（n）为征地前后的土地使用权比例的损失，损失的价值为（m/s（0）-m/s（n））

5、×v×l（其中v为土地使用权的价值，单位为元／平方米；l为土地的面积，单位为平方米。本文例中m=70平方米，s（0）=840平方米，s（n）=7，200平方米，v=22，490元／平方米，l=667平方米）：（m/s（0）-m/s（n））×v×l=（70/840-70/7，200）×22，490×667=约110万元。建筑部分的增益主要来自开发商用新造价来支付已经使用若干年后的建筑物。其增加的价值为m×y×d，其中：m为建筑面积，单位为平方米；y为建筑物的新造价，单位为元／平方米；d为折旧率，<100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所决定（文中的m=70平方米，y=5，920

6、元／平方米，d＝38％），则m×y×d＝70×5，920×38％=约15万元。由于目前中国土地使用权出让价格高昂，住宅价格中的50％以上为土地使用权价格（而在德国一般为10-20％），所以在大多数情况下，中国的房地产开发商在建筑部分给予的“以新换旧”的好处难以抵销被拆迁者在土地部分的损失。例如，本文中引例中的土地部分的损失为110万元，建筑部分的增益为15万元，实际损失为95万元。中国的土地使用权登记中，只登记该住房的建筑面积或居住面积，而不登记土地使用权的相对比例，这种作法不足以保护私人财产。在上述案例中，如果第6号住房的所有者接受“以新换旧”的方案，其土地使用权登记中70平方米的建

7、筑面积的土地使用权表面上没有发生变化，似乎其私有财产未受到拆迁的影响。而按照德国地籍簿的登记办法来衡量中国这种“以新换旧”方案对旧房所有者产权的影响，就可以明显地看出，拆迁之前为883/10000的土地使用权，拆迁之后就变成为97/10000的土地使用权，其份额的减小就反映出来了。土地使用权的价值与土地使用权登记中的土地使用权的比例成正比。土地使用权的比例越大，所拥有土地使用权的价值也越大；土地使用权的比例越小，所拥有土地使用权的价值也越小。随