关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告

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1、关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告主任，各位副主任：根据县人大常委会年度工作安排，我们环资城建委于近期对我县住宅小区物业管理工作情况进行了调研，实地查看Y部分小区，分别召开了业主委员会、物业管理企业和社区支部书记座谈会，广泛听取意见和建议，并听取了县住建部门的相关情况汇报。现将调查情况报告如下：一、基木情况物业管理集管理、经营与服务于一体，是第三产业新兴领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。近两年来，在县委、县政府的重视下，经过住建部门的不懈努力，我县物业管理工作开展有序，物业管理体制机制进一步完善，物业管

2、理行业不断发展，小区物业管理覆盖率不断提高，物业管理工作取得了较好的成绩。冃前我县有物业服务企业19家，74个商住小区（含在建23个）有55个小区实行了物业管理，27个小区成立了业主委员会。1.加强领导，物业管理监管责任得到落实。近年来我县房地产行业发展迅速，住宅小区不断增加，物业管理工作也成为新的工作重点。县政府及物业管理行政主管部门高度重视，积极贯彻执行新修订的《江苏省物业管理条例》和市相关文件规定，加强工作领导，突出责任落实，逐步建立完善“统筹推进在县，责任落实在乡镇，化解问题在社区”的物业管理体制。为提高乡镇和社区物业管理工作水平，多次组织乡镇

3、分管领导、社区物管人员和业主委员会成员的集中学习和培训，举办《省物业管理条例》专家讲座和物业管理知识专题讲座，培训了一•批物业管理人员，不断提高其物业管理能力。2.加强监管，物业企业管理水平得到提高。县住建部门把强化企业服务监管作为重点，加强企业资质预审，去年对全县物业服务企业资质进行了全面核查，1家不合格企业已被吊销资质证书。对选聘物业企业的招投标工作实行全程跟踪监督和指导，保证选聘工作公开公正，选聘的企业资质相符、服务较优。制定物业服务企业履约保证金制度，开展物业管理刀查通报，不断规范企业行为，对小区管理较差的企业发送整改通知，进一步提升物业管理水

4、平，推动了物业管理服务市场健康发展。3.加强指导，小区业主自治组织得到完善。县住建部门进一步加强了业主委员会的建设指导，支持业主委员会依法行使职权，同时，积极协调处理业主反映的各种问题，帮助解决物业管理矛盾纠纷。全县27个成立业主委员会的小区，有8个小区已经届满或即将届满，县住建部门分别向相关乡镇政府发出了建议函。去年以來共指导5个小区业委员的成立或换届工作，对不具备成立业主大会条件或具备条件但未成立的3个小区，依法成立社区和业主代表参加的物业管理委员会，代行业主委员会职责。二、存在问题1.政府物业管理监管职能不够协调。首先,政府物业监管职能分散，涉及

5、建设（房产、规划、供水）、城管、公安、消防、环保、物价、工商、供电、通讯、广电等十多个部门，但有的部门领导对此认识不足，行动上落实不到位，加之职能部门之间缺乏相互沟通与配合，使小区内许多问题难以解决。如部分小区内有的把住宅改为商用，把车库变成商店，弱电乱拉等。其次，作为具体负责组织协调物业管理工作的社区街道，由于对物业管理方面的政策法规掌握不全面，缺乏专职人员，对物业管理行为的监督、指导作用没有得到充分发挥。第三，负责全县物业监管的物管办，工作面广量大，而人员严重不足，导致宥些工作无法正常开展，对物业管理中的问题疲于应付，加上涉及物业的信访问题不断增多

6、，难以有效发挥物业监督管理职能。2.部分小区业主权利义务认识不够一致。业主的维权意识U渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。一是不按时缴纳物业管理费，甚至拒交费用。主要原因：一方面，许多业主把房屋质量、不按标准建设配套设施等歼发商遗留的问题，都误认为是物业管理的责任，并成为拒交物业管理费的理由；另一方面，一些业主缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识、追求不符合市场规律的“低价格、高服务”，总以物业服务不满意为由拒交物业服务费。如此恶性循环，导致物业企业服务质量下降，甚至干脆关门走人，广大业主深

7、受其害。二是不服从管理，自律意识淡薄。有的少数业主在小区内乱搭乱建，破坏建筑结构搞装修、散养宠物、乱扔垃圾、乱停乱放车辆、随意排放油烟等，严重影响邻里和谐及人居环境。三是小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权。有的对成立业主人会参与物业管理漠不关心，业主和物业管理企业之间缺乏沟通，使许多矛盾和问题无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。3.物业服务企业服务行为不够规范。一是用工行为不够规范。由于物业服务收费标准和收缴率偏低，物业企业利润不高，甚至有的在亏损经营，以致人部分企业均招收年龄偏大，文化程度偏低、素质不高的职工。二是服务行为不够规范。有些物

8、业员工缺乏业主至上意识，服务用语不文明，服务态度不够端正，对业主正常要求不能满足，更谈不上主动