分析国外房地产税制的特征及启示

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1、分析国外房地产税制的特征及启示内容提要：房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，构成当今世界各国税收制度的主要内容。文章总结回纳了国外房地产税收制度在课税体系及构成要素等方面的特征，以为，应鉴戒国际经验，构建我国完整的房地产税收体系，同时应对房地产保有环节的课税作为房地产税制的重点，扩大房地产税征收范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税依据，公道设计税率，优化房地产税制结构。　　：房地产税制房地产税收体系房地产保有　　一、国外房地产税制的特征　　各国房地产税制涉及的税种贯串了房地产的生产

2、开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。　　（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主　　目前，很多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：　　第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来

3、设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。　　一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产回为一般财产税课税的房地产税制度。　　个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产***在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有

4、地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。　　第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继续取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继续税）或赠

5、和税、登录税和印花税等。如在房地产发生继续或赠和等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继续税）或赠和税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠和税也分为赠和人税制和受赠人税制。　　第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并进法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。

6、意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。　　各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节功能。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计公道，因而来自房地产保有税类的税收收进占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收进占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的活动，又能够刺激土地的经济供给。和此同时，通过对保有房地产采取

7、较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。　　（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收进的主要　　各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中心和地方分享税制的国家，房地产税收基本划回地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对

8、房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收进的主要，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税回中心政府；不动产取得税、固定资产税的一部分回道府县；非凡土地保有税、都市企划税、固定资产税回市町村，房地产税收基本划回地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收进主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。　　（三）税率形式灵活、税率水平公道　　各国的房