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时间:2018-10-29
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1、关于廉租房评估制度比较分析[论文关键词]廉租房评估制度比较[论文摘要]本文通过对国内外廉租房研究文献的回顾,归纳出现存廉租房评估制度的研究状况,重点从三个维度对廉租房评估制度进行比较,即准入制度、监督制度和退出制度。廉租房评估制度是廉租房制度的最后一'个环节,是把廉租房交付给真正需要帮助的人手中,也是整个廉租房制度效果评估的关键环节,其主要包括准入制度、监督制度和退出制度。一、准入制度准入制度主要涉及到廉租房的申请资格和配租形式。美国,收入占美国家庭平均收入37%以下的家庭被视为最低收入家庭,可以由政府直接提供廉租房;其他低收入家庭
2、可以享受政府租金补贴,但必须租住符合政府规定要求的住房,同时将家庭收入25°%到30%支付房租,其余部分由政府补充。在法国,廉租房租金的确定:租金分为还贷和物业管理费两部分,HLM(企业联合体)租房的租金为家庭收入的10%,购买HLM提供的房屋,可获得由它提供的低息贷款。(文林峰,XX:228)对于香港,在香港公屋制度里,港府建立了完善的公房分配制度,即按照家庭收入、家庭结构等因素形成公房轮候排队制度,申请家庭需要在公屋轮候册上登记,并接受申请人年龄、家庭人数、收入、资产以及在港居住年限等方面的审查。中国大陆主要采用的是现金补贴为主
3、的方式,不同于其他国家。以现金补贴为主廉租房制度,客观上要求必须有发达的廉租市场,这样才能确保这一措施的效果;而现实房屋的租赁市场并不能提供低租房屋,市区的房屋租赁价格往往超越了廉租对象的承受能力,郊区的房屋租赁虽部分可以解决廉租对象住房问题,但随之而来的交通成本、工作成本等的升高,迫使廉租对象在解决居住之后的又重新面临新的贫困,这也是于廉租房政策初衷相违背的。因此,实物配租应该占据主要位置,现金补贴应该为辅。在这方面上,香港的租金标准和租金减免可以借鉴。香港公屋租金包括管理人员工资和管理费,由于政府免费拨地和向房委会注资,所以租金
4、一直保持在较低的水平。房委会提供不同类型和租金的房屋,给不同家庭申请人住。公屋租金满三年才能调整,调整租金后的“租金与入息比例中位数”平均值不能超过10°%。房委会的租金援助计划,以减少租金的方式,援租有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。符合条件的减免住户可以宽减一般租金,房委会每年重新检查他们的资格,以决定是否重新减租。住户在接受援租三年后,如仍需援租,便须搬迁到同区有独立设备但租金较低的公屋,搬迁可以获得搬迁津贴和免租一个月。如住户拒绝搬迁,他们可留居原址,但将不再享受援租。对于孤寡老人、残疾人,则可留居原址,并于获准延续后
5、继续接受援租。(刘颖,XX:85)二、监督制度在廉租房监督制度里,香港严格的审查制度,美国的“控租”机制、荷兰“租金管制”。方法比较具有特点。在香港,廉租房有有严格的监督制度。香港房委会每年检查轮候册家庭收入及资产限额,对收入和净资产超过规定上限或不申报收入和净资产的用户,按照市值征收租金并要求其在一年内迁出所在公屋。若住户虚报资料,房委会会终止其租约,并根据法律规定予以检控。根据房屋条例规定,任何人士故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港币以及6个月监禁。在公屋准入和退出制度上进行法律保障,这样确保真正
6、有需要的人获得公屋租住资格。(王坤、王泽森,XX)在美国,其“控租”政策收效显著,美国的控租就是由政府通过立法限制公屋租金。另外,它采用多种形式的房租补贴:“砖头”补贴,主要由联邦政府直接给开发商建屋补贴,补贴额为租户收入的25%与市场租金的差额;房东补贴,联邦政府向房东补贴,补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例差额;住房券计划,住房券是用于领取住房补贴的凭证,只能用来支付房租,个人不能向政府兑取现金,持券人能自由选择居住地,地方当局按议定的“合理”房租给予补贴但受益家庭必须按照家庭收入的30%缴纳房租,同时承担单独议定的房租超出
7、部分,这种补贴方式促进了穷人与富人的居住融合,分散城区“贫民窟”日益严重的现象,减少社会隐患,消除种族歧视促进作用。不同于香港,类似于美国,荷兰政府采取租金管制方法,租金管制类似“控租”,是通过立法对各类租房,特别是抵挡租房的租金加以限制的方法,它是西方资本主义国家解决低收入阶层住房问题的重要政策之一。控制的方法是:在业主和租客签订租约、议定房租时,必须以政府有关法规规定的管制租金为基本依据。根据荷兰法律,每年房租的增长率是一个定数,这个住房租金平均增长率是发放出租住房补助津贴的基础,也是发放人头补贴额定租金的基础,而且还是出租者和
8、承租人用来判定租金是否合理的标准。(林文峰,XX259)三、退出制度在廉租房的退出制度上,中国大陆和美国比较具有特色。在中国大陆,上海的廉租房退出制度具体,它把退出廉租住房对象范围的家庭划分三种情况:一是不再享受最低生活保障金的家庭;
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