关于房地产企业成本控制研究的探讨

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1、关于房地产企业成本控制研究的探讨郭君慧恒大地产集团广东房地产开发有限公司510060【摘要】木论文拟针对房地产企业的整个项目流程，对各个环节成木控制的重点和方法进行探讨，再以某房地产开发企业所开发的项目为例，探讨了成木控制的重点与得失，提出一个能适应房地产企业特点的解决方案。【关键词】房地产企业；成木控制；决策；设计成木房地产开发企业想要可持续稳定发展，就要实现效益最大化。通过有效的成木控制与管理，最低限度，通过降低成木取得竞争优势，以获取高于同行业平均水平的收益，成木控制对于提高房地产开发企业的竞争优势具有重要的作用。1房地产开发各阶段成木控制目标1.1项目决策阶段要对

2、整个项目地成木进行整体规划和测算，对土地资源的取得方式、项目业态的选择要进行决策。因而此阶段的成木控制的重点应放在土地成木之上。1.2前期工程阶段木阶段成木控制的重点是项目的设计阶段，经研究表明，房地产项目初步设计阶段，对工程成木的影响程度为75%；施工图设计阶段，影响工程成木的程度为25%至35%。1.3工程建设阶段木阶段成木控制的目标是在保证工期和满足工程质量要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成木控制做到不超出的预定范围内，从各个方面做到成木节约最大化2房地产开发项目成木特点及主要影响因素房地产开发项目的成木是房地产企业全成木的重要组成部份，一

3、般要占到全部成木的90%左右，因而房地产企业成木控制的重点应该放在开发项目的成木之上。土地资源作为不可再生资源，从长远来看，土地价格会一直呈现上升趋势。近年来全国各地土地价格呈飚升势态，使得土地成本的比重从以前只占项0成本的15%至25%,上升为占35%以上。房地产开发企业可以通过不同方式的获取土地资源，但应全盘考虑土地的获得成本。项0建安成本是房地产开发项0总成本的主要组成部分，约占总成本的50%左右。3房地产开发企、11＜项0开发中各阶段的成本控制3.1决策阶段与土地成本在整个开发过程中，项B的论证和策划是最重要的一环，这个阶段是项0成败的关键，也是项目成本控制的起点

4、和重点。首先，项B定位是关键，包括市场定位和产品定位。一是通过对拟建项0用地环境及项0用地、市场上的产品、0标客户的需求作深入研究，做好市场预测，透过市场分析来选择自己的开发项目的类型。二是选择定价0标，定价0标是整个价格策划的灵魂，对绝大多数企业而言，利润最大化是其经营的最终0的，每一个房地产开发企业都必须根据市场供求状况和所开发的物业的特点进行合理的价格定位，从而在较短的时间内将所开发的物业销售出去,提高资金的利用率。其次，由于土地价格在开发成本中的比重越来越大，因此土地价格和获取方式对于开发商能否达到预期冋报率也显得至关重要。因而在决策阶段成本控制的重点应该放在土地

5、成本之上。3.2前期开发阶段与设计成本房地产开发的前期阶段，开发企业要做的工作是获取土地使用权、征地拆迁、基础设施配套建设和规划设计等。由于土地使用权的取得方式和途径己经在决策阶段得到解决，而相关报建手续所涉及费用因政府统一规定，因而在前期开发阶段进行成本控制的重点是设计成本。设计阶段成本控制是房地产开发项0成本控制的重要阶段。在这个阶段中，如果成本控制做得不到位，往往会出现投资开发失去控制，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款算细帐上。要冇效地控制项0开发成本，应首先要作好项

6、0设计阶段的成本控制。在此阶段控制造价能起到事半功倍的效果。3.3项S建设阶段与建安成本施工阶段工程成本控制是工程造价管理的核心，它贯穿于整个施工过程，从施工前期的成本预测到施工准备阶段运用价值工程原理，制定合理的实施方案,从施工期间的成本控制到最终的成本控制。据奋关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%-10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：总之，项0施工阶段的成本控制是工程项0成本全过程控制中极苏重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房

7、地产开发项0成本控制的二个关键阶段。因此，要认真分析、对待项B施工过程中的技术问题和经济问题，运用切实可行的方法，最人限度控制项0成本减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，作好房地产开发项B的成本控制，最大限度地提高投资的社会效益和经济效益。4以某房地产开发企业所开发的jCY项目为例，探讨成本控制的重点与得失某房地产开发企业(以下简称A公司)成立于1995年，A公司所幵发的JCY项目为小康建设示范小区，项目占地115亩，该项0于1997年11月开工，于1999年10月通过验收。4.1JCY项目成本控制措施A公司作