土地增值税的征收应缓行

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1、土地增值税的征收应缓行　　  [内容摘要]我国推行土地增值税已有十余年，但其运行效果并不理想。尤其是2001年以来土地一级市场的交易方式改为“招、拍、挂”后，土地增值收益已提前一轮完成分配，表现在房地产企业的实际情形就是大部分项目没有形成土地增值税税负。为此，房地产实业界和学术界对土地增值税的存在意义进行了激烈争论。本文在对土地增值税进行简单理论分析后，以成都市代表性楼盘以及成都市部分房地产公司的土地增值税税负水平为支撑，从微观和中观层面进行描述统计分析，再结合全国数据佐证本文基本结论——土地增值

2、税应暂缓征收。　　[关键词]土地增值税；土地增值收益；土地增值税税负　　    Abstract:Chinahasbeenpursuingthepolicyoflandvalue-addedtaxoverthepastdecade.Theimplementation,however,turnedouttobeunsatisfactory.Sincethetransactionmannerintheprimarylandmarkethastransformedintopublicbidding,au

3、ctionandlistedsalesin2001,thedistributionofthemarginoftheadded-valuelandhascometoanendaheadofschedule,whichcanwellexplainthatmostoftherealestatesarestillfreefromthevalue-addedtax.Therefore,therealestateindustryisindisputewiththeacademiccircleoverthesi

4、gnificanceofthevalue-addedtax.Thisthesishasfirstlyanalyzedthevalue-addedtaxandthen,withthetypicalrealestatesinChengduandtheirlandvalue-addedtaxburdenassupported,conductingadescriptiveandstatisticalanalysisatboththemicroandmiddlelevels.Theconclusionsan

5、dthesuggestedmeasuresinthethesiscanalsobesupportedbydatacrossthecountry.　　Keywords:landvalue-addedtax;landvalue-addedincome;landvalue-addedtaxburden　　　　一、引言　　土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为征税对象，其征收目的是为了规范土地市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税的设置初衷一方面体现了国家作为土地所有者参与增值收

6、益的分配权利，另一方面同时体现了国家作为行政管理者通过税收手段对房地产市场和土地市场进行宏观调控的义务。[1]　　关于土地增值收益的产生及分配，国际上已有许多经典论述。具有代表性的观点由美国社会经济学家亨利·乔治（HenryGeorge，1839—1897）提出，他认为土地价值之所以增加，是因为人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资所引起的，因此土地的价值收益应归全社区所有。[2]一般认为土地的增值收益产生原因可以归纳为以下几个方面：（1）城市化进程引起地理区位固定的地块发生了经济区位变化

7、而形成的增值。[3]（2）人口的增加与聚集引起的同一地块产出需求的增加所发生的增值。（3）国家对原有地块使用规划条件的变化产生的增值。[4]（4）相关主体对土地进行投资（比如房屋修建及土地整理）后的增值。[5]（5）通货膨胀引起的土地虚拟增值。我们认为国家作为土地所有者参与土地增值收益分配应该将其限制在前三个方面；第四方面形成的土地增值收益应该体现投资者权益；至于由通货膨胀引起的虚拟增值，应该将其作为剔除因素考虑。基于以上至少这五个方面的土地增值形成原因，就决定了国家对土地收益增值管理的难度和复杂

8、性。我国目前的土地增值收益管理制度主要由土地有偿转让制度、土地税收制度、土地储备制度等构成。其中土地储备制度在我国尚没有发挥到预期作用，在此我们着重论述前两者。　　改革开放以来，我国的土地取得制度经历了从划拨到出让、转让，再到拍卖三个转变。1994年土地增值税开征之时我国土地取得方式主要为协议出让。实践中，土地协议出让的价格一般都低于市场价格，这就意味着土地的一部分真实价值被隐藏在最终的房地产价格中，国家应该依据土地所有权参与房地产价格中的土地增值收益分配，因此国家开征土地增值税在