中国房地产市场2014年上半年总结与展望(克尔瑞)

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1、（一）行业篇：行业进入调整期，年内将是“筑底”过程　　上半年以来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。由于2013年基数过高，上半年增速同比下降，也属于正常的市场调节。但从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，市场进入调整的大势已经确立。　　上半年行业总结　　一、主要指标下滑势头放缓，经济仍未摆脱下行压力　　近年在国家调整产业结构、主动放缓经济增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐忧如影相随，在年初“两会”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最终一季度中国经济增速

2、下探至6个季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长；前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2%，比2013年同期下降了3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，而且比前4个月继续回落0．1个百分点。　　在整体经济增速不容乐观的情况下，上半年以来，中央政府出台了“微刺激”、“稳增长”的政策，国内基础设施投资加快，外贸出口小幅改善，一定程度上弥补了固定资产投资尤其是房地产开发投资下行的对整体经济的冲击。2014年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长8.8%，前5月累计同比增长8.7%。与此同时，“克强指数”中的

3、两个主要指标：发电量和货运量，前5月的累积同比增速分别为5.7%和6.8%，且发电量在年内维持平稳上升；另一方面，5月份制造业PMI也较上月上升0.4，达到50.8%，已经连续三月回升。主要指标下滑势头已经放缓，但整体经济仍未摆脱下行压力。　　二、开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年低谷　　2014年上半年，全国房地产开发投资增速持续下滑，前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速较去年回落了6个百分点，其中，住宅投资21043亿元，占房地产开发投资的比重为68.5%，增速14.6

4、%，较去年同期回落了7个百分点。结合新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-5月，全国房地产新开工面积5.99亿平方米，同比下跌18.6%，其中住宅新开工面积4.26亿平方米，同比回落21.6%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。　　以现在的月度房地产开发投资增速趋势而言，不但出现了四连跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之势，1-5月累计同比14.7%的同比增速已把2011-2012年因“限购”全面收紧所造成的市场调整低点位置给击破，下个可参考的位置也只有2008年金融危机后所形成的“深

5、坑”。　　前5月房地产开发投资数据的持续回落，主要是是受困于市场信心的不足，近期全国房地产市场波动明显，引发行业对于市场预期的转变，受到市场销售以及风险控制等因素的影响，房企项目回款速度减缓，信贷面亦是持续收紧，导致开发投资同比增幅继续回落。　　开发投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长，意味着企业投资热情的大幅降温，市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于低位。从2002年至今的数据来看，前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右，以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右，同比增速在

6、15.3%左右。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落，高点和低点都在不断下移之中。　　三、商品房销售低迷，同比降幅继续扩大，待售存量创新高　　从国家统计局数据来看，上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住

7、宅销售额下降10.2%。　　5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米，也创出了新高。　　从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，暗示价格深度调整的步伐已经明显加

8、快，并将会成为主角。　　四、房价环比由涨转跌，同比涨幅继续回落　　据国家统计局数据测算，2014年1-5月份，全国商品房成交均价同比下降0.7%，房价开始出现微幅下降。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌；同比涨幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2个百分点。与上月相比，70