关于xx市城区房地产情况的风险调查报告

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1、关于XX市城区房地产情况的风险调查报告一、XX房地产概况XX市位于xx省东北部，地处川渝鄂陕结合部，交通发达，区位优势得天独厚。近年来，随着大量天然气资源在我市境内被发现，中石化、中石油等大型企业及大型超市沃尔玛的进驻，城市化进程不断加快，推动XX市房地产业迅速发展，目前已成为推动XX经济增长的主要产业之一。2007年是XX房地产发展最快的一年，XX市全年房地产开发投资达39.5亿元，同比增长74.4%,投资总量居全省第三位；开发面积670.71万平方米，同比增长24.5%；平均房产价格由2003年的800元/

2、平方上涨到2,000元/平方米；实现房地产业（含建筑安装业）税收收入5.864亿元，占全市税收收入的40.7%。二、XX房地产市场现状2008年1一9月，全市共完成房地产开发投资26.5亿元；开发面积435.9万平方米；房产销售均价为2,000元；实现房地产业税收4.1亿元。与去年同期相比呈小幅下降趋势。（一）房价稳中存降。随着国家宏观调控政策影响的逐步显现和美国次级房贷风险的全球漫延，全国各大屮城市房住房价格呈现普遍下滑，其屮以沿海城市尤为突出，房价降幅达30%。XX地处两南，房价不高，泡沫不多，即使维持0前

3、水平也低于其周边大中城布跌价后的房产价格，下降趋势并不明显。另外，在目前市场前景不明，消费者信心不足的大背景下，大部份开发商害怕盲目降价会引发楼市崩溃的“多米诺效应”，仍在竭力维持房价。虽有个别楼盘推出特价房，但价格也在2,000元/平米左右。据业内人员讲，所谓的特价房不过是一种吸引消费者的营销策略。（二）成交量大幅下滑。据开发商介绍，去年全帘各楼盘销售情况较好，一般都在W销售住房27套左右，“锦洲•国际新城”去年就曾创月销售住房60套的记录。而受国家宏观调控政策影响，今年上半年全市各楼盘的销售情况开始出现明显

4、下滑，平均月销售量在15套左右，下半年销售状况更差。㈧川裕丰房产公司经理坦言，该公司开发的“天悦•名居”项目，8月份销售量有15套，9月份跌至8套，销量呈明显的下降趋势。四川恒阳房产开发公司的“恒阳•麵都”今年平均月销售量仅7套，据该公司负责人介绍，其他新开发楼盘甚至出现未开张的情况。买涨不买跌的购房心理造成目前持币观塑者增多，致使房地产销量大幅下降。（三）企业资金链吃紧。在国家“一保一控”政策调控下，开发商从银行融资的难度加大，相互间融通资金变难；加上我市近年出现个别企业非法集资，社会民众风险意识增强，民间融

5、资变得较为困难。在目前市场销售状况较差，资金回笼较慢的情况下，融资渠道不畅导致企业资金链显得尤为紧张。据XX市恒阳实业有限公司负责人介绍，其开发的项目第一、二期近2万平方米的商用房尚未出售，住房还有近6,000平方米未售。该项目三期工程包括三栋高层建筑，面积共计6.1万平方米，其屮第一栋主体己封顶，但销售并不顺畅，136套仅售出一半。第二栋已修至四层，但因缺乏资金不得不暂时停工。第三栋更是直接外包，由其他承建商出资修建。据公司负责人讲，即使已封顶的第一栋高层要达到完全竣工也还要近400万元的资金投入，企业资金I

6、*分紧张。（四）投资金额明显下降。因目前国际局势不明朗，市场处于低迷状态，开发商不得不控制投资进度，对项目方案进行重新规划，收缩或暂停一些开发项目，节余资金维持日常运作。以四川裕丰房产公司的“天悦•名居”项目为例，该项目位于西外新区金龙大道，占地面积30亩，规划建筑面积3万平方米，原计划投资近4,500万元，因市场行情较差，该公司现暂停整个开发项目，处于观望状态。这种情况在XX市房地产行业内较为普遍。今年1一9月，全市房地产累计投资26.5亿元，同比下降3%，仅占去年投资额的67%。（五）房产公司盈利能力下降。

7、市场萎靡不振，消费者信心不足，导致商估房成交量明显下滑，开发商资金回笼速度降慢，开发周期延长，项目资金占用时间延长，增大了融资成本，使得企业盈利能力明显下降。三、农村信用社房地产信贷业务状况近几年来，随着XX市房地产业的红火，农村信用社房地产信贷业务得到了较大发展。截止2008年9>4末，全市农村信用社房地产贷款余额198,478万元，占贷款总额的20.8%。其中，房地产开发及建筑贷款134,144万元，占房地产贷款余额的67.5%;住房及商用房按揭贷款64,334万元，占房地产贷款余额的32.5%。房地产不良

8、贷款21，320万元，占贷款总额的10.7%。因县域经济发展程度不同，各县联社房地产贷款规模及占比各不相同。截至目前，达县联社发放房地产开发贷款及建筑贷款65,847万元，商住房按揭贷款34,281万元，占全市农村信用社房地产贷款的50.4%，占达县联社各项贷款余额的37.5%；通川区联社房地产贷款开发及建筑贷款26,217万元，商住房按揭贷款2,668万元，占全市农村信用社房地产贷款