新政下户型需求结构生变

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1、新政下户型需求结构生变【】从市场的角度看，120-150平方米左右的三室厅房源无论是新房还是二手房都还是目前购房户消费的主流。因此，无论是市场需求还是消费者受“物以稀为”的心理左右，还是其他原因，目前大户型住宅成为紧俏商品已然是一个不争事实。　　　　2011年第一季度户型调查报告中延续了2010的“调控之年”，沪渝房产税试点、“新国八条”铿锵落地、央行不断加息、限购令风靡全国……各种楼市政策频繁轰炸，2011年户型需求结构将是怎样的？　　1新政下小户型开始失宠　　楼市调控细则的效用显现需假以时日，但细则已经影响到购房者心理。“以小

2、换大、以旧换新”曾是“80后”置业的标准法则，然而越来越多的人发现，倒是“一步到位”的买房方式更适合现在的形势。　　其实“以小换大”这样的观点也不是不对，在正常情况下，刚工作不久的小夫妻手头资金有限，先买套小房子安身立命，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，是圆自己安居梦的有效做法。但面对目前限购一套，以及三套房贷全面停贷的政策现实，只能说这样的阶梯式购房思路有些不合时宜了。不少曾经买过一套小房子的“80后”现在正面临这样的窘境：父母的房产上加了自己的名字，婚后小夫妻买了套两室户作为婚房。然而现在想换大房子的时候发觉自己“被三

3、套”没法贷款。卖了原来房子的钱又不足以全额付清房款，就这样陷入僵局，似乎无法解决。　　其实，即便能成功换房，成本也不低。假设一对夫妻花150万元买套80平方米的两房。之后房子因为新生命的即将降临不够用。假如他们花300万元买下套120平方米的三房，又按200万元的价格把原来的房子卖了。一进一出，契税、营业税、个人所得税……所有税费加起来得24.2万元，还要付约5万中介费。　　“限购令”出台后，如何把这个家庭限购一套的额度用在刀刃上，是很有讲究的。把这个宝贵的额度用来买小房子的话，等于失去了一段时间内换大房的机会。所以要买房的话，在

4、现在的政策背景下，只能尽可能地一步到位。趁着现在促销楼盘还挺多，实力充裕的婚房买家自然可以考虑三房“一步到位”。　　2“221”住房需求增多　　国六条出台后，经过一段时间的调整与适应，从2008年开始小户型供应量已经逐步加大，而相对稀有的大户型反受到市民追捧。过去大户型由于面积大总价高等因素常成为新开发楼盘的滞销产品，而现在许多经济实力相对较强的市民因担心以后难买大户型住宅，出现了集中抢购大户型的情况。　　从市场的角度看，120-150平方米左右的三室厅房源无论是新房还是二手房都还是目前购房户消费的主流。因此，无论是市场需求还是消

5、费者受“物以稀为”的心理左右，还是其他原因，目前大户型住宅成为紧俏商品已然是一个不争事实。今年以来大户型的销售价格随着供求关系变化已经在悄悄地调整，甚至部分拥有大户型的开发商已经将整体项目均价调高。大户型住宅的消费有其自身的特征，比如多是二次以上置业，除了解决基本居住需求外(家有小孩，老人等)，便是对生活品质的追求。　　在调查中也发现，老百姓选购房子的因素除了传统的地段、价格、配套之外，最关键的一个要素就是户型面积大小。许多上有老下有小的中青年人在买房时，多数会考虑到家庭成员所能分摊到的居住面积、户型安排的功能合理性，居住的舒适度

6、等，而这些因素都需要较大的总面积来支撑。在经济如此发达的今天，人们越来越关注生活品质，在有条件的情况下，大家都希望住得更宽敞、住得更舒适，这—消费心理决定了大户型住宅仍将存在较大的发展空间。，2007年以来的成交中，“221”家庭的住房需求开始增多，即“夫妻双方父母小孩”的住房需求，该类型的家庭对三居室及四居室需求明显。　　370/90政策”逐渐显现出有悖于市场发展规律，不利于房地产企业发挥创新能力。　　“90/70政策”并没有起到应有的作用。实际上“90/70政策”初衷在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中早已说得分明：

7、调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨。尽管想法非常好，住房面积小了，自然总价也就得到控制，老百姓也就买得起房子。然而，到了2007年，纵观全国各大城市，房价皆一路高歌猛进。并且“90/70政策”在执行过程中被严重异化，往往是“上有政策，下有对策”。在上海一些新建项目中，出现“小高层连体别墅”的开发模式，市场上100-150平方米的住房出现供应短缺。因此“90/70”政策的退出只是时间问题。　　其次，住宅市场出现新的变化。当前，住房市场中购房最急切的是刚性需求和改善型需求。刚性需求主要是每年数以万计“新人”的需求，而改善型需求主要

8、是那些小房换大房的购房者。这些购房者的年龄多集中在30岁～40岁之间，需要一套合适的住房来满足其一家三口甚至三代同堂的居住需求，显然，90/70的政策，无法满足他们的需求。　　2010年房地产市场呈改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量