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1、清单计价模型之商品居住房开发程序造价管控-->第1章绪论1.1选题背景及意义世界各国的建筑工程招标计价管理模式可以分为定额计价模式和工程量清单计价模式两种。定额计价模式是我国长期以来一直使用的一种计价模式,它的计价依据是“统一性的建筑工程预算定额”,“费用定额”和“国家统一计划价(或国家指导价)”。在这种模式下,编制工程造价的步骤是:首先根据预算定额的工程量计算规则计算工程量,然后套用定额中的费用算出直接费,再以取费定额中的费率的形式计算直接工程费、间接费用和国家规定计取的利润和税金,汇总出工程总造
2、价。取费定额中各种固定费率的取定均是以企业等级及工程类别的不同来确定的。定额计价是建立在计划经济管理基础上的价格管理模式,它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控,企业对了工程定价没有“自主权”。釆用这种模式报价时,无法发挥企业的自身技术优势、管理水平和材料采购渠道优势,不能充分调动管理部门的积极性,也不能体现市场公平竞争的基本原则。工程量清单计价模式是绝大多数国家均采用的最具竞争性的计价方法,工程量清单计价模式是在建设工程招投标活动中,由招标单位提供工程量清单,投标单位根据市场行情和本企业实际情
3、况按企业或建设行政主管部门发布的消耗量定额,以及各生产要素的市场价格,在充分考虑投标风险、市场竞争状况的基础上,自主形成投标价格,经评审低价中标的一种计价模式。工程量清单计价模式提供了自由竞争、公平竞争的平台,更有利于业主对工程造价的控制。工程量清单计价模式在我国的使用时间并不长,2001年,随着我国正式加入eans公司推出的方法和规则。目前,美国建筑业主要使用的是两种建筑工程AT(部位单价格式)和MASTERFORMAT(标准格式)。UNIFORMAT是由美国AIA与美国GSA联合幵发的,它将建筑
4、工程划分成12个分部,基本上是按建筑物的形成过程划分的。美国ASTM基于UNIFORMAT制定了ASTME1557-05分类标准,名称为UNIFORMATII。最早在1989年颁布,最新版本为2005版。UNIFORMATII的定位是面向工程项目全周期的编码结构用于描述、成本分析和工程管理的建筑信息分类标准。MASTERFORMAT是由美国建筑标准学会CSI和加拿大建筑标准学会CSC最早在1972年颁布,最新版本为2007版。它将建筑工程按照建筑专业和工种划分成16个分部,每一分部由许多章构成,每一
5、分部和章都有一个固定不变的统一编码。第2章商品住宅开发全过程造价控制2.1商品住宅开发项目的成本构成商品住宅开发项目成本包括项目开发建设全部过程中所花费的全部费用,通常将其分为开发成本和销售成本。开发成本通常是指商品住宅开发项目从筹建开始到项目全部建成为止所发生的全部费用。第3章全过程造价控制在商品住宅开发投资决策阶段的应用研究.............183.1商品住宅幵发投资决策阶段造价控制的意义............183.2商品住宅幵发投资决策过程与造价控制的关系............1
6、83.3商品住宅开发投资决策阶段造价控制措施............20第4章全过程造价控制在商品住宅开发设计阶段的应用研究............224.1商品住宅丌发设计阶段造价控制的意义............224.2商品住宅开发设计阶段造价控制要素............224.3商品住宅开发设计阶段造价控制的原则和措施............24第5章全过程造价控制在商品住宅开发招投标阶段的应用研究............285.1商品住宅开发招投标阶段造价控制的意义..........
7、..285.2工程量清单计价模式对招投标阶段造价控制的影响.......-->.....285.3商品住宅幵发招投标阶段造价控制的措施............29结论我国商品住宅自20世纪80年代改革幵放后,尤其是1992年实行社会主义市场经济以后得到迅猛发展,在2004年12月国家统计局发布的《各行业固定资产投资情况》中,房地产业占各行业固定投资总额的24.7%,位居第二。随着房地产投资的逐步上升,房地产以迈入充分市场竞争时代,商品住宅开发的造价管理水平已成为决定项目盈利水平、影响房地产幵发企业持
8、续发展的重要因素之一。随着2003年《建设工程工程量清单计价规范》得颁布实施,对房地产开发企业有效控制工程造价提供给了有利平台。本文站在房地产开发商的角度,从“商品住宅开发项目”的造价控制现状和所面临的问题出发,以不同的理论和工程实践经验论述商品住宅开发项目在实施的各个阶段的造价控制和优化。根据商品住宅开发工程项目的实施工作流程,从项目的策划阶段、规划设计阶段、招标阶段、施工阶段等主要实施过程中,规范项目造价控制的方法、措施。本文从工程量清单计价模式对不同工程实施阶段
