“凶宅”的法律与实务研究

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1、凶宅”的法律与实务研究摘要：从实践来看，凶宅纠纷应该分为凶宅买卖纠纷和因他人致使房屋成为凶宅的纠纷两种，由于我国大陆法律对物之瑕疵的规定并不健全，所以依据现有法律法规，对于凶宅纠纷应作如下处理：对于类型一的凶宅纠纷，买受人可以通过欺诈或者违约的方式寻求救济；对于类型二的凶宅纠纷，房屋所有权人可以通过侵权或者违约的方式寻求救济。关键词：凶宅；物之瑕疵；欺诈；违约中图分类号：D923文献标识码：A文章编号:1008-4428(2016)08-108-03这些年来，关于凶宅的法律纠纷问题越来越多，诉诸法院的也有不少。但司法实践中对于此类案例的处理方式不尽相同，裁决结果以及裁决依

2、据也差异较大，实践中曾出现过同一案例在一审和二审中有“驳回诉讼请求”和“完全支持诉讼请求”两种截然不同的裁决结果的现象。裁决的不统一势必会影响公平正义，破坏司法的权威，致使裁决得不到执行，进而阻碍整个社会司法的进步，所以确立一个相对统一的裁决标准势在必行。这也是本课题的研宄价值所在。一、凶宅的定义什么是凶宅，我国法律没有对之做出规定，理论和实践中对凶宅的定义有很多种说法。台湾内政部所公布的不动产委托销售契约书范本中对于凶宅的描述为“本建筑物（专有部分）于卖方产权持有期间是否曾发生凶杀或自杀致死之情事”。①这一观点被台湾诸多学者所援用。本文认为凶宅的定义应该包含以下方面：1

3、.仅包括人为致死情形，如发生过凶杀或者自杀致死等情形，诸如煤气中毒、一氧化碳中毒、食物中毒等意外致死情形不应纳入凶宅范围之内；2.凶杀或者自杀致死情形是发生在专有部分之内的；3.凶杀或者自杀致死情形不以在出卖人产权持有期间为限。二、实践中对凶宅纠纷的处理（一）凶宅纠纷的类型根据实践中发生的实际案例，凶宅纠纷的类型一般包括两种：一是凶宅买卖中的纠纷②，即买卖曾发生凶杀或自杀致死的房屋而引发退房、降价纠纷；二是因他人原因致使自己房屋成为凶宅要求赔偿的纠纷。③前者如上吊、他杀等，后者如跳楼、承租人自杀等。（二）台湾对两种纠纷类型的处理1.对类型一的处理在台湾，对凶宅买卖纠纷的处

4、理是通过物之瑕疵来实现的。如若一房屋曾有非自然身故之事件发生，是否该屋即有民法典第三五四条之物之瑕疵，而买受人得依物之瑕疵担保之规定请求救济，实务和学说上都有争论，主要有否定说和肯定说。其中肯定说占主流地位，处理方式为：先依该凶宅的客观情况认定物有瑕疵，再根据瑕疵程度分别适用应减少价金或解除契约之法律效果。2.对类型二的处理自杀使他人房屋成为凶宅的纠纷要如何处理，台湾高等法院实践中一般认为自杀行为侵害房屋所有人之所有权，其继承人负侵权行为损害赔偿责任。④(二)大陆对两种纠纷类型的处理1.对类型一的处理我国大陆对类型一的凶宅买卖纠纷的处理方式呈现出多样性：(1)认为构成物的

5、瑕疵如叶锋法官认为虽然《合同法》第153条规定我国物之瑕疵范围仅限于物的质量问题，但物的交换价值亦影响物的整体性能，在法律评价要点上应属一致的，因此对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。买方可以请求损害赔偿、解除合同或要求减少价款等。⑤(1)认为构成欺诈如2008年金牛法院审理的凶宅买卖纠纷案中认为：销售房屋期间未告知房屋曾发生凶杀案构成欺诈，判决撤销原告李某与被告刘某某签订的房屋买卖合同，李某将房屋退还给刘某某，刘某某与田某某退还购房款。①(2)认为构成侵权如黑龙江大庆凶宅买卖纠纷案中，让胡路区法院认为：高重在售房过程中故意隐瞒了房

6、屋内曾发生过非正常死亡的事实，依据价值规律，该房屋虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者讳避而贬值，因此，高重主观有过错构成侵权。②(3)认为构成违约“凶宅”可认定为房屋的品质瑕疵，出卖人交付有瑕疵的标的物，即构成违约。如果双方在订立合同时约定了违约金，买房人可以请求出卖人支付约定违约金；违约金不足以弥补损失的，可以继续要求对方承担损害赔偿责任。如果双方未约定违约金，应根据违约程度的不同选择相应的方式。③1.对类型二的处理浙江省衢州市柯城区人民法院陈明法官认为:“凶宅”主人受有财产和精神损害，房屋的承租人、管理人应负损害赔偿责任。“凶宅”租、售困难

7、和贬值正是市场价值规律在消费文化、消费心理、消费观念上的反映和体现，它是一种客观存在。“趋吉避凶”作为社会群众由来己久的善良无害习俗，理应得到法律的尊重，如将其视为封建迷信思想使然，从法律上予以排斥，有违情、理、法的统一。④四、凶宅纠纷处理方式之再探讨鉴于两岸理论和实践上对于凶宅纠纷的处理方式各有不同，大陆地区应该如何统一适用法律，达到同案同判的效果呢？笔者将通过对现存的处理方式一一作出评价，得出本文的观点。（一）类型一1.是否成立物之瑕疵我国《合同法》第148条、第150条、第153条规定了买卖合同标的物的瑕疵担保及责任，条