关于加强房地产市场信用建设的思考

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1、关于加强房地产市场信用建设的思考　　摘要：建立和完善房地产市场信用是整顿和规范房地产市场秩序的重要举措，是健全适应社会主义市场经济要求的社会信用体系的重要组成部分，也是房地产业改革和发展的重要保证。文章通过分析我国房地产市场信用建设的现状，参考一些国外发达国家的信用体系建设经验，从法规建设、中介机构等五个角度对加强房地产市场信用建设提出了建议。　　关键词：房地产市场；信用；建设　　自1998年以来，随着住房分配货币化政策及相关配套措施的推行，我国房地产市场的规模大大拓展。增量房购销两旺，存量房交易活跃。然而，房地产市

2、场在不断扩大的过程中却暴露出严重的信用缺失。信用缺失直接导致市场运转的摩擦力大，成本增加。首先，信用的核心是商品和服务质量，信用本身便传递了消费者所要搜寻的重要信息，房地产市场的信用缺失意味着这些信息的不足，结果，消费者即使付出很高的搜寻成本也不一定能找到合意的住房；其次，在信用缺失的市场环境下，住房消费者为了规避房地产企业不讲信用而导致的风险，只好遵循“契约订得越细越好”的原则，增加了签约成本；最后，房地产市场信用缺失，必然导致住房纠纷大量出现，在解决纠纷的过程中，住房消费者和房地产企业都要在财力或精力上付出代价。

3、　　房地产市场信用的缺失对我国国民经济和投资建设效益都造成重大影响，不但加大了企业的经营成本与风险，败坏了社会风气，更使全社会资源利用率低下。为此，从国情出发，加快建立和发展以法律为保障、以行业协会为纽带，由政府推动引导的房地产市场信用体系，已成为当务之急。　　一、加强房地产市场信用建设的必要性　　（一）国家大环境的需要　　温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调：“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建

4、立社会信用体系。同样，在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房地产市场信用管理体制。　　（二）市场经济体制良好运行的需要　　著名经济学家吴敬琏认为，现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用的建设。　　（三）促进房地产市场健康发展的内在需要　　促进房地产市场的持续健康发展，需要规范有序、信用净化的运行条件。因为：第一，现

5、代市场经济是法制经济，也是信用经济，信用在现代市场经济中，是世界通行的商业经营原则，是促进生产力发展的根本要求；第二，房地产业关联度高、带动力强，其信用度对整个社会经济尤对相关产业和行业的发展影响较大，社会需要在信用准则下公平竞争，相互促进，有序发展；第三，房地产市场涉及面广、影响面大，在城市建设和发展中，从旧城改造到小区建设，从项目开发、行政管理到中介服务等，都与人民群众生活息息相关，人们需要诚信的市场交易，呼唤着建立和完善房地产市场规范、信用、优质的服务平台；第四，房地产市场的信用建设，既是落实科学发展观、执政为

6、民、情系百姓、诚心诚意为人民服务的体现，也是促进房地产市场发展的内在需要。　　（四）房地产企业走向世界的需要　　房地产企业由于先有销售，后有产品，其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下，要想预先把产品销售出去，客户购买其产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天，我国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地，就必须有良好的信用；而房地产企业要有良好的信用，就必须健全房地产市场信用体系。　　二、房地产市场信用建设的现状　　经过近二十年的积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的

7、提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。　　目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，其中信用评估机构大约有40家左右，信用征集与调查机构大约有50家左右，信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大，其服务市场

8、规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强，市场竞争基本处于无序状态，缺乏竞争力；而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模，如邓白氏、TransUnion、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告，客户也已经遍布整个世界。并