探析城市老旧住宅改造

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1、探析城市老旧住宅改造吴志兴（苏州市阎门建设工程有限公司，江苏苏州215008）摘要：当前，一些城市老旧房屋普遍出现墙体幵裂，电力系统与排水系统的老化与落后等问题，岀于安全方面的考虑，不得不对这些老旧住宅进行加固改造。另外，随着经济水平的提高，环保概念的普及。人们对节能、节约型建筑理念的广泛认同。在可持续发展观的指导下，对城市老旧房屋进行节能与安全改造，已经逐渐得到广大群众以及各级政府部门的重视。关键词：城市老旧住宅；改造；探析!/•■、刖目所谓的老旧住宅主要是指上世纪80年代左右兴建的一批城市民用住宅，由于当时的社会经济条件，以及建设技术水平的局限，致使这一批房屋建筑的户

2、型、室内面积以及房屋内部功能分格区域等都与现如今人们的使用需求、审美需求相悖离。并且随着时间的流逝，住宅各部分设施出现老化情况。因此，需要对其进行改造。1城市老旧住宅改造的现状与可行性分析1.1城市老旧住宅的现状由于建设时间较早的原因，老旧住宅房屋所占据的地理位置大多处于城市中心区域，在房价一直居高不下的情况下，大面积拆除会造成较大的经济损失，重新起建乂会产生不小的资源损耗。因此，可以采用改造的形式对老旧住宅的功能、安全与美观程度进行改良，从而避免社会资源的浪费，满足住户的功能使用与审美需求，降低城市居民的住房压力。1.2城市老旧住宅改造的可行性由于房价不断上涨，使得普通

3、居民购买住房所担负的经济压力巨大，而住房木身却具有刚性需求，所以通过对老旧住宅进行改造的形式，能够节省很大一部分购房开支，通过较少的资金投入，获得经由改造后良好的住房环境，所以容易受到住户的支持。国家可持续发展战略的提出，以及节约、节能型社会理念的不断深化，使得各级政府部门对老旧住房的节能型改造越发重视。另外，随着建筑领域技术水平的不断发展，以及建筑材料的制造工艺不断提高，老旧房屋的改造有足够的技术支持。同时，上世纪80年代的老旧住宅户型单一，iL结构简单，因此易于改造和批量改造。2城市老旧住宅所面临的问题2.1房屋老化，安全性缺失由于距建造吋间过于久远，一些老旧城市住宅

4、都己经濒临“问题建筑”的边缘。一些老型的小区的公共设施己经严重破败，房屋内部墙皮脱落，墙面裂缝,排水管道拥堵，电路系统老化。小区路面损坏严重，公共照明缺失等等问题，不胜枚率。还有的小区连基本的消防设施配备都不具备。在人为损坏之下，小区的绿化设施已被损坏殆尽。不仅降低了小区住宅内人们的生活质量，冋吋对住户的生命财产安全造成严重影响。2.2结构简单，功能性不强老式住宅多数为两室结构，在狭小的建筑面积内，造成客厅与厨房相连，或者卫生间与厨房相连的情况。使得房屋内部分区功能过于简单化，影响住户的实际使用。2.3保温较差，节能性较弱老旧房屋的窗口面积普遍较小，其采光性能要弱于现今的

5、住宅。并且其房屋墙体在长吋间的侵袭下，保温作用越来越差。在北方，冬季采暖会浪费大量热能。大量的热能浪费，不仅增加了煤炭的使用量，同吋，增加了有害气体的排放，加重了雾霾的程度。针对于保温较差的情况，居民在煤炭消耗量巨大的情况下，仍然不能取得良好的取暖效果，因此需要对城市老旧住宅区进行有效改造。2.4排水管道与电力系统老化随着电器设备的逐渐普及，以及人们生活对电能的依赖性逐步增加。导致老旧住宅小区的用电负荷逐步提高，而房屋建造吋所提供的电力线路无法承担如今大量的用电负荷。同时，随着吋间的推移，老旧住宅中的供电系统线路逐渐老化，使得住户的居住安全风险大大提高。由于老旧住宅的物业

6、管理普遍缺失，因此对排水管道难以提供奋效的维护与管理。从而造成管道的拥堵。另外，因为缺乏雨水分流的设计，所以造成下水管道中积蓄大量雨水的现象。在建设初期很多住宅排水管道采取就地排放的方法,对小区周边的河流水脉造成污染，违背了环保理念。3城市老旧住宅改造的方法3.1老旧住宅墙体改造加工老旧房屋改造中，最为直观重要的环节就是对住宅墙体进行加固改造。这一改造可以通过墙体加设隔热板的形式，除了对住宅墙体进行加固之外，还能起到保温瞞热，节能节约的作用。通常对建筑外墙的改造加工方法，需要原冇的墙面起壳部分进行铲除，使用清洁刷具将铲平后的墙面充分清理干浄，将防水的涂膜稀浆使用涂刷在墙体

7、上均匀涂抹，并将聚氨酯泡沫塑料向建筑外墙体喷涂。随后对塑料土层进行修整，重新使用涂膜稀浆进行涂膜，使用玻纤网络布，将其夹杂抗裂腻子内部。通过对其进行找直与抹平，在改造中需要保持泡沫所料的垂直度以及阴阳角。3.2老旧住宅电力系统改造电力系统改造应该符合节能环保、节约成本以及符合规范三项原则，通过对老旧住宅小区的电力系统状况进行现场考察，咨询管理人员对电力系统中各个部分设备运行状况，以及运行中所存在的各项问题进行分析。将小区建设吋电路设计图纸收集完整，完成资料准备的初步工作。对当前的住户用电负荷，按照现行的国家标准进行核算。并分析