广州市荔湾区人民法院

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1、广州市荔湾区人民法院涉专业市场租赁纠纷案件情况综述（2011-2016）专业市场指的是以现货批发为主、集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排郑勇军．浙江农村工业化中的专业市场制度研究[J]．浙江社会科学，1998（6）：10-16。。据统计，广州市荔湾区共有专业市场226个，经营面积共约325万平方米，固定摊档53000多个，场内共有经营业户39682个（家），其中个体工商户33421个，占总数的84.2%；公司企业6261家，占总数的15.8%。部分专业市场在同行业专业市场中具备

2、了一定的品牌影响力和号召力，如芳村茶叶专业市场园区有17家茶叶市场，摊档五千多家，商品出口到美国、加拿大、东南亚等国家和地区；清平中药材市场是华南地区最大的药材集散地和境外药材贸易转口地，年成交额超过20亿元，约占国内中药材交易量的1/4以上；黄沙水产品交易市场是全国活鲜水产品交易最为活跃的专业市场之一，“黄沙水产价格”指数被纳入省、市价格指数系统每日公布；新中国大厦服装批发市场，华林街玉器市场等均是全国闻名的行业航母。15经过多年来的发展和整合，荔湾区部分地域的商品交易市场以经营商品为对象，专攻某一类商品的经营，集群化的分布日渐显现、颇具

3、规模；涵盖18个商品类别，其中服装市场66个、电子市场30个、玉器市场20个、工业消费品市场20个、鞋类市场18个、茶叶市场17个、文体用品市场12个、建材市场12个、花卉鱼虫（含塑花类）8个、水产冻品市场7个、干果市场7个、汽车市场2个、眼镜市场2个、中药材市场1个、医疗器械市场1个、成人用品市场1个和货运市场1个。近年来，涉专业市场租赁纠纷常发，且案件数量呈逐年增多态势，对法院审判及社会综合治理带来不少挑战。现对2011年至2016年我院审理的涉专业市场租赁纠纷案件情况综述如下：一、涉专业市场租赁纠纷案件的受理情况年份受理的民事案件租赁

4、合同纠纷案件涉专业市场租赁纠纷案件租赁合同纠纷案件占案件总数比例涉专业市场租赁纠纷案件占案件总数比例涉专业市场租赁纠纷案件占租赁案件数比例2011年1706件363件38件21.28%2.23%10.47%2012年2171件381件126件17.55%5.80%33.07%2013年1725件370件46件21.45%2.67%12.43%2014年2154件442件120件20.52%5.57%27.15%2015年2116件592件221件27.98%10.44%37.33%2016年2031件655件351件32.25%17.28%

5、53.59%（注：2016年数据截止至11月30日）15以上统计数据显示，租赁合同案件一直是涉房产民事类案件的重头戏，涉专业市场租赁合同案件数除2013年有所回落外，2014年起以每年45％左右的速度递增，占总受理案件数以及租赁合同案件数比重越来越大（见图一）。（图一）2016年，涉专业市场租赁合同纠纷案件占租赁合同纠纷案件的比重已超50%（见图二）。（图二）随着荔湾区对专业市场的升级改造步入深水区，此类案件将会继续呈上升趋势，高度重视此类案件的审判工作，妥善处理15此类纠纷，对我院的民事审判工作具有尤为重要的地位，意义重大。二、当前涉专业

6、市场租赁合同纠纷案件的基本特点（一）案件形态以系列案为主从案件形态上看，专业市场租赁纠纷以系列案为主要形态，从2011年至2016年11月，共有21批次系列案，涉及的专业市场有新中国大厦服装批发市场、玩具批发市场、童装批发市场等专业市场13个。其中案件数量最多、涉及面最广的是涉新中国大厦租赁案件，共有6批次，191件案。（二）标的争议金额大近两年的专业市场租赁纠纷案涉标的均将近1亿元，高于一般民事案件。（三）法律关系主体众多，租赁情况复杂专业市场所有权人将场地分割出租给众多小租户后，小租户层层转租，或众多商铺业主将商铺交给一个承租人统一经营

7、，再由该承租人分租，导致法律关系重叠，一旦产生纠纷，涉及的人数可能上百人，容易形成群体性纠纷。（四）调撤难度大，存在维稳隐患。由于专业市场租赁纠纷案件大多以系列案形态出现，常常存在群体性纠纷所固有的维稳隐患。而同一场地内的租赁权利义务、争点事实同质性很高，容易让这些平时的个体联合形成诉讼共同体，通过舆论等手段制造声势、施加压力，为案件审判带来不利影响。进行调解时也因当事人众多，各自诉求不一，难度较大15，并有逐年变难的趋势（见图三）；但若找准突破口，亦容易形成多米诺效应，成批系列案均可调撤成功；如2015某肉菜批发市场的租赁合同纠纷案，就是

8、在成功解决少部分档主诉求后，再实现成批系列共117件案的撤诉。（图三）(五)纠纷源头多，诉求多样场地经营情况良好时，出租人为了追求更高利益，可能以提高租金、管理费为由，故意创造条