一物二租之效力研究

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1、一物二租之效力研究租赁是一种常见的交易关系，通过租赁关系之设定，可以达到物尽其用之目的。随着我国经济生活的日益活跃，租赁关系也获得了空前发展。但是，相对于蓬勃发展的社会经济交易关系，我国的民事立法和民法学研究还是不尽人意的，对租赁法制的研究也是如此。尽管合同法颁布以来，我国民事审判的指导思想和审判方式发生了明显变化，即由过去的拍脑袋式的审判方式，转向以科学的规范分析的方法，确定案件事实及其法律效果，据此作出合理的判决。不过，这一过程显然不可能轻而易举地完成，旧的思维模式还不时地支配着法官的审理活动，民事审判还带有较大的任意性。本文探讨的案例，即存在这样的问题。该案虽已成为定案

2、，二审判决作出后，随着最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的公布，诉讼制度也有所变化，然而，案件事实发生在合同法颁布以后，且关于债权的平等性和并存性等问题，实为民法上的经典问题，故对于该案判决所涉及的一些民法原理的研究，对司法的进步和民法学说的发展仍具有积极的现实意义。[案情和判决要旨]被上诉人（原审被告）王某有前后相连私有营业用房两间，其中一间为沿街房。1999年9月18日，王某与上诉人（原审原告）冯某订立书面租赁协议，约定将沿街一间出租给冯某，用于宰禽加工营业，租期五年。租约订立后，冯某向被上诉人支付租金至2000年2月17日，租金按每月500元计。1999年12月9日

3、，被上诉人在出租房旁边贴出招租告示，意欲将相连两间房屋一并出租，并于当日下午征求冯某意见，冯某未明确承诺。12月18日，上诉人（原审第三人）龚某见到招租告示后，即向被上诉人商租，并于当时交付一年租金12000元。2000年1月19日，被上诉人与龚某签订书面租房协议，1月24日，双方依照所在省城镇私有房屋管理办法之规定，在房屋所在地的房地产管理部门申请取得了房屋租赁许可证。2000年2月17日，被上诉人将上诉人冯某放置在上述沿街房内的加工机械搬出，放置于室外小院内，将房屋腾空，同日，被上诉人将两间房屋交付给龚某租赁使用。冯某发现后即向该市人民法院提起诉讼，请求判令被上诉人继续履

4、行租赁协议并赔偿损失，请求判令龚某负连带责任。一审法院以民事判决确认被上诉人与龚某之租房协议违背法律规定，侵害了冯某的合法权益，应为无效。据此，判令被上诉人继续履行其与冯某的租房协议，龚某限期返还其占有的沿街租赁房一间，驳回其他诉讼请求。一审判决后，冯某以一审判决未支持其损害赔偿请求有失公允为由，龚某以该判决确认其与王某的租赁协议无效不符合法律规定为由，分别提出上诉。二审阶段，上诉人龚某提出，其与被上诉人订立租赁合同时，并不知道上诉人冯某正在租赁使用同一房屋，为善意且无过失，其权益应受保护。上诉人冯某对于龚某为善意一节，未能提出反证，被上诉人未提出异议。市中级人民法院二审民事

5、判决，以被上诉人与龚某签订租赁协议的日期以及约定交付租赁房的时间均在冯某承租期间，侵害了冯某的合法权益为由，确认被上诉人与上诉人龚某租赁协议中与沿街房有关的条款无效，因而维持一审判决关于王某继续履行对冯某的出租房屋义务、龚某返还其正在使用的沿街房一间的判决等项。本案两审判决的问题主要在于，第一，不动产所有权人在前一租赁合同有效期间，以同一财产为标的与后一承租人订立租赁合同，是否构成对前一租赁合同承租人的侵害；第二，在前一租赁合同有效期间，又订立后一租赁合同，其效力如何；第三，本案的合理判决应当是什么。[评析]一、租赁之一般性质和效力合同法第212条规定：“租赁合同是出租人将租

6、赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同的法律效力包括两方面，一是依据租赁合同，承租人有权请求出租人交付租赁物并在租赁期间保持租赁物的适用性；出租人有权请求承租人支付租金，并在租赁期间届满时请求返还租赁物等。另一方面的效力是在出租人履行租赁合同，交付租赁物与承租人后，承租人即取得对租赁物的占有、使用、收益权。租赁合同生效后，交付租赁物通常为出租人的义务，但在租赁物交付之前，承租人尚不得主张对租赁物的占有权，出租人未依租赁合同的约定交付租赁物的，承租人不得以侵害占有权为由，而仅得以违约为由请求赔偿。一旦出租人实际交付租赁物，承租人便有占有权，该占有权系以债权为

7、基础，可以对抗出租人，租赁期间出租人请求承租人返还租赁物的，承租人可以拒绝。[1]同时，承租人的占有权也具有对抗第三人的效力。当第三人侵夺租赁物或者有其他妨碍时，承租人可基于占有，直接对第三人请求返还或者除去妨碍，也可以代位行使出租人的物上请求权。须研究的是，近代以后各国民法均强化承租人的地位，租赁权日益具有物权的性质，以至于有人就主张租赁权为物权，也有人主张其虽为债权，但已物权化。[2]这里涉及到租赁权的概念和性质，须加以澄清。租赁权，即为承租人对租赁物的使用收益权加上为使用收益所必要的占有之权利的总