完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议

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1、完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议一、目前国内与土地相关的抵押融资创新案例　　　　（一）福建明溪：农村土地经营权抵押贷款　　2007年，福建明溪出台了《农村土地经营权抵押贷款管理办法（试行）》，其主要规定如下：⑴贷款基本要求。⑵贷款模式多样化。⑶土地经营权抵押价值认定。⑷抵押物处置包括转让、变现及诉讼等方式。　　（二）重庆开县：土地流转经营权抵押贷款试点　　重庆开县在2008年2月开始农村土地经营权抵押贷款试点，其特点是一方面引入农业保险，另一方面引入农业担保公司或符合担保条件的龙头企业，为种植大户提供信用担保。政府将贷款贴息和部分土地流转激励作

2、为担保费支付70％，担保公司降低费率15％，种植大户支付担保费的15％。　　（三）宁夏平罗：“存地证”质押贷款　　宁夏平罗县针对农户现行贷款抵押担保难的问题，尝试以“存地证”作质押的贷款业务创新。通过借款人、土地信用社、贷款金融机构及政府管理部门的协议，尝试开办“存地证”质押贷款。　　　　二、农村土地承包经营权抵押融资存在的问题　　　　（一）直接以承包经营权进行抵押不符合相关法律规定　　在上述案例中，既包括家庭承包经营权，也包括流转所得的经营权。在我国《物权法》中明确规定：“下列财产不得进行抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。”即在

3、现行法律条文下，无论是耕地的家庭承包经营权还是流转所得的经营权，都不得进行抵押。　　（二）农村土地承包经营权抵押融资利率定价偏高　　目前农村土地承包经营权抵押融资开展的另一难题是贷款的定价问题。科学合理的利率定价模式是一项金融创新在市场能够持续健康发展的必要条件。通过对辽宁省法库县辣椒专业合作社的耕地抵押贷款情况的调查了解到，此笔抵押贷款利率根据辣椒的生长周期（3年）定为13.2%，发放此笔贷款的农信社按照基准利率[0.9-2.3]的浮动区间上限进行定价。　　（三）农村土地承包经营权抵押融资风险控制机制缺失　　对于农村金融机构来说，目前农村土地承包经营权

4、抵押融资风险控制机制的缺失是这一金融创新进一步发展的主要瓶颈。由于农产品经营风险性较高，一旦发生自然灾害导致歉收或市场价格大幅波动，贷款就将面临巨大风险。一方面，在贷款发放时，由于缺乏对于土地经营权抵押价值认定，贷款额度认定缺乏科学依据和统一标准，目前，从风险防范角度出发，往往大幅低于土地经营权的实际价值。另一方面，由于缺乏相应的抵（质）押物流转平台，一旦贷款无法按期收回，抵（质）押物的处置对于金融机构来说非常困难。　　　　二、推进农村土地承包经营权抵押融资的措施　　　　（一）解决农村土地经营权抵押贷款发展的法律障碍　　解决农村土地经营权抵押贷款发展的法

5、律障碍，主要是要将农地经营权抵押与地上收益物抵押区分开。　　按地上收益物抵押信贷在某种程度上类似于应收账款。根据人民银行《应收账款质押登记办法》第四条规定，应收账款指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益。应收账款包括的权利有：销售、出租、提供服务产生的债权，公路、桥梁等不动产收费权以及提供贷款或其他信用产生的债权。法库县辣椒专业合作社承诺以辣椒收入作为还贷的农地经营权抵押贷款也类似于此，实际上，放贷金融机构所处置的抵押物是存地收益权或地上收益物而不是经营权。因此，在当前条件下，以存地收益

6、权或地上收益物所进行的农村土地经营权抵押创新在法律上是可行的。　　（二）农村土地经营权抵押贷款利率科学合理定价　　究竟采取何种定价模型取决于金融机构对经营环境、竞争策略和自身经营管理水平的判断。鉴于目前我国还处于利率市场化改革的初期，农村金融市场发育不全，现阶段应当采取适合农信社管理水平的较为简单、易于操作的定价模型。人民银行[2006]8号文件中的贷款定价一般性模板采用最优惠贷款利率加调整点数的方式值得推广。最优惠贷款利率定价法以“点数”取代“浮动幅度”，是贷款利率定价方法的创新，定价的标准相对更加明确，更有科学性。此方法既体现了从信用社自身的角度出发

7、的优点，又体现了对客户贷款风险、市场风险溢价等因素的考虑。对农信社转换经营机制、增强利率定价能力具有积极的促进作用。　　（三）建立农村土地承包经营权抵押融资风险控制机制　　1.对土地经营权的抵押价值进行科学合理的认定　　在现有的法律环境下，积极鼓励开展地上收益物抵押贷款，地方政府应尽快建立专业评估机制、设立权威评估机构、培养专业土地评估人才，出台评估管理、技术规范等有关法规和业务准则，加强对地上收益物的价值评估工作。宁夏平罗根据土地的级差进行分级评估的做法值得推广。　　2.建立有效的抵（质）押物流转平台　　有效抵（质）押物流转平台是农村土地经营权贷款发生

8、违约时化解银行风险的关键所在。目前《土地管理法》等法规规定土地规模经营的边界限定